Informacije

Poročanje o najemnih in prodajnih poslih z nepremičninami v ETN

Poročanje o najemnih in prodajnih poslih z nepremičninami v ETN

Kje se nahajajo informacije o poročanju v ETN?

Pojasnila o evidenci nepremičnin (ETN) in poročanju v ETN najdete tukaj.

Ali je po padcu Davka na nepremičnine še potrebno poročati o najemnih poslih v Evidenco trga nepremičnin?

DA. Ustavno sodišče je razveljavilo Zakon o davku na nepremičnine, členi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki določajo o obveznost poročanja v ETN so ostali v veljavi.

Kaj morajo v ETN poročati fizične osebe?

Lastniki nepremičnin, ki so  fizične osebe, morajo poročati o oddaji svojih nepremičnin (stavb in delov stavb, ne pa tudi zemljišč) v plačljivi najem na podlagi sklenjene najemne pogodbe. Prav tako morajo poročati o sklenitvi dodatka k najemni pogodbi, kadar gre za spremembo najemnine ali trajanja najema, in o predčasni prekinitvi najemne pogodbe.

Kje se dobi obrazec za poročanje fizičnih oseb o najemnih poslih?

Obrazec za poročanje o najemnem pravnem poslu za fizične osebe je dosegljiv tukaj.

Dobi se ga tudi na vseh izpostavah GURS v Sloveniji.

Do kdaj je treba poročati v ETN o sklenjenih najemnih poslih?

O najemnih poslih je potrebno poročati do 15. v mesecu za posle, sklenjene v preteklem mesecu.

Kaj morajo v ETN poročati poslovni subjekti?

Poslovni subjekti, ki so lastniki nepremičnin in jih oddajajo v poslovni ali finančni najem morajo o teh pogodbah poročati v ETN. Prav tako morajo poročati v kolikor prodajo lastno nepremičnino in je bil pri prodajnem poslu obračunan DDV.

Kdo mora poročati v ETN o prodajnih poslih z nepremičninami, za katere je bil plačan davek na promet nepremičnin (DPN)?

O sklenjenih kupoprodajnih poslih z nepremičninami, za katere je bil obračunan davek na promet nepremičnin (DPN), poroča v ETN Finančna uprava RS (FURS) na podlagi prejetih napovedi za odmero DPN.

Kaj morajo v ETN poročati občine in stanovanjski skladi?

Občine in stanovanjski skladi, ki so lastniki nepremičnin poročajo o:

  • najemnih pogodbah za stanovanjske in poslovne nepremičnine,
  • kupoprodajnih poslih, za katere je bil odveden DDV (novogradnje, prodaje komunalno opremljenih zemljišč).

Kaj morajo v ETN poročati lizing hiše?

Lizing hiše poročajo:

  • sklenitvi pogodb o finančnem najemu nepremičnin za katere je zaračunan DDV,
  • sklenitvi pogodb o najemu stavb in delov stavb (operativni ali poslovni lizing),
  • sklenitvi dodatka (aneksa) k pogodbi o finančnem lizingu za stavbe ali dele stavb (sprememba najemnine, čas najema ali datum prenehanja najema, ne glede na to ali je bil v osnovni pogodbi za nepremičnino obračunan DDV ali DPN oz. ali je o osnovnem poslu poročal sam (DDV) ali DURS (DPN)).

Kdo je dolžan poročati v ETN o podnajemnih pogodbah?

Lastnik nepremičnine (najemodajalec)  za najemno pogodbo, glede podnajemne pogodbe  pa naj se lastnik nepremičnine (najemodajalec) in najemnik dogovorita. Če se ne moreta dogovoriti, mora tudi o podnajemni pogodbi poročati lastnik.

Kako naj poročajo zavezanci, ki nimajo digitalnega potrdila?

Fizičnim osebam je omogočeno tudi poročanje preko papirnatega obrazca, ki je dosegljiv tukaj.

Tako pravne kot fizične osebe brez digitalnega potrdila lahko za poročanje v njihovem imenu pooblastijo drugo pravno ali fizično osebo, ki je registrirana uporabnica aplikacije ETN. 

Obrazci za pooblaščanje so dosegljivi tukaj.

Kateri tip uporabnika naj izberem pri registraciji za uporabo aplikacije ETN?

Kot Fizična oseba se registrirajte, če boste v aplikaciji nastopali v svojem imenu.

V aplikaciji boste lahko:

  • poročali v svojem imenu,
  • elektronsko pooblaščali druge registrirane uporabnike za poročanje v vašem imenu,
  • poročali v imenu drugih zavezancev za poročanje, ki vas bodo za to pooblastili.

Kot Predstavnik pravne osebe za ETN se registrirajte, če boste v aplikaciji nastopali v imenu pravne osebe (ste zakoniti zastopnik pravne osebe zasebnega ali javnega prava), kot samostojni podjetnik, ali tisti, ki bo s strani pravne osebe ali samostojnega podjetnika pooblaščen za predstavnika pravne osebe za ETN.

V aplikaciji boste lahko:

  • poročali v imenu pravne osebe, katere predstavnik boste,
  • elektronsko pooblaščali druge registrirane uporabnike za poročanje v imenu pravne osebe, katere predstavnik boste,
  • poročali v imenu drugih zavezancev za poročanje, ki bodo za to pooblastili pravno osebo, katere predstavnik boste,
  • nastopali v svojem imenu kot fizična oseba.

Z aplikacijo imam težave. Kdo mi bo pomagal?

Kontaktni podatki za pomoč in informacije so dostopni tukaj. Kontaktni podatki uporabniške pomoči so vidni tudi na vsaki strani aplikacije ETN, na levem spodnjem robu ekrana.

Ali lahko kot pravna oseba poročamo o najemnem poslu na papirnatem obrazcu?

Ne, pravne osebe morajo poročati preko spletne aplikacije ETN.

Ali lahko pravna oseba pooblasti več zaposlenih za poročanje v ETN?

Da, registrira se lahko poljubno število zaposlenih za isto pravno osebo.

Kot pravna oseba želimo poročati v ETN za druge pravne osebe. Ali je to možno in kakšno pooblastilo je za to potrebno?

Kot pravna oseba lahko poročate za druge pravne osebe. Pogoj je, da se v ETN najprej registrira vaš zakoniti zastopnik ali nekdo drug, ki bo v aplikaciji ETN nastopal kot predstavnik pravne osebe za ETN.  Druga pravna oseba vas lahko pooblasti za poročanje na dva načina:

  • digitalno (če je registriran v aplikaciji),
  • s civilno-pravnim pooblastilom (če nima digitalnega potrdila), ki ga dobite tukaj.

Kako naj vem, ali sem podatke pravilno vnesel v aplikacijo?

Vsaka maska pri vnosu najemnega ali kupoprodajnega posla ima na dnu ekrana tri gumbe: Shrani posel, Preveri posel, Uveljavi posel. S kliko na gumb 'Preveri posel' bo aplikacija opravila logične kontrole. V primeru napak bo aplikacija javila, v katerem zavihku so napake in kakšne. Če program zapiše: 'Preverba podatkov posla je uspešno opravljena. Ni najdenih napak' je z vnosom vse v redu in lahko posel 'Uveljavite'. S tem ste vnos zaključili in posel je v Pregledu poslov dobil zeleno piko.

Pravni posel sem vnesel in ga uveljavil, naknadno pa ugotovil napako. Aplikacija mi popravkov ne dovoli. Kaj sedaj?

Posel lahko popravljate le, če ste ga predhodno 'Shranili'. V kolikor pa ste uporabili gumb 'Uveljavi posel', se je zaklenil in ga ne morete več spreminjati. Potrebno je pisati administratorju na spletni naslov gurs@assist.si, s podatkom o ID posla in prošnjo, da se omenjeni posel odklene za popravljanje.

V aplikacijo smo vnesli pravilno MŠ pogodbenih strank vendar aplikacija javlja, da MŠ ne ustreza. Kaj storiti?

V aplikacijo vnesete sedem mestno MŠ brez dodatnih ničel. Če ste vnesli deset mestno številko s tremi ničlami na koncu, aplikacija javi napako. Brišite tri ničle in ponovno kliknite gumb 'Uveljavi posel'.

Sklenili smo aneks k najemnemu poslu. Ali je potrebno posel še enkrat vnesti z novimi podatki?

Ne, posla ni potrebno vnesti še enkrat. V 'Pregledu poslov' imate v vrstici, kjer je zabeležen omenjeni posel, tudi ikono 'Aneks k pogodbi'. S klikom na ikono se vam odpre okence, kjer vnesete datum sklenitve aneksa, čas najema, datum začetka najema po aneksu, datum prenehanja najema in pogodbeno najemnino. Spremenite vse ali samo tiste elemente, ki so se spremenili.

V kolikor poleg posla nimate te ikone ima pa posel v rubriki Status posla rdečo piko, pomeni, da posla še niste 'Uveljavili', ampak ste ga samo 'Shranili' in je zato vnos posla nedokončan. Najprej je potrebno posel 'Uveljaviti'. Kliknete na ikono svinčnik - Uredi posel, da se posel odpre. Na dnu ekrana imate gumb 'Preveri posel'. Program bo opravil vse logične kontrole. Če vam javi: 'Preverba podatkov posla je uspešno opravljena. Ni najdenih napak', kliknete na gumb 'Uveljavi posel'. Posel se bo uveljavil in zaklenil, v pregledu posla pa boste sedaj videli zeleno piko in prej omenjeno ikono za Aneks k pogodbi. Nato ravnate kot je bilo prej opisano. V primeru, da bo program zaznal napake, vas bo nanje opozoril. Šele ko boste napake popravili, boste posel lahko 'Uveljavili' in s tem končali vnos.

Kako lahko stiskam vse vnesene posle, ki jih vidim v Pregledu poslov?

Na ekranu 'Pregleda poslov' imate na vrhu tabele ikono 'Izvoz v Excel'. S klikom na to ikono se vam bodo vsi zadetki prenesli v excelovo tabelo, kjer boste lahko podatke po potrebi urejali ali samo stiskali.

Z lizingojemalcem smo zaradi neplačila prekinili lizing pogodbo. Posel je že bil vnesen v ETN in je sedaj zaklenjen za popravke. Kaj naj storimo, saj lizing pogodba ni več veljavna?

V Pregledu poslov je v vrstici, ki opisuje omenjen posel ikona 'Predčasno zaključi posel'. S klikom nanjo se vam odpre okence, kamor vnesete datum, ko ste pogodbo prekinili.

Sklenili smo najemni posel za poslovni prostor, vendar stavba ni etažno razdeljena. Ker aplikacija zahteva vnos dela stavbe, najema ne moremo vnesti. Kaj sedaj?

Vsaka stavba ima evidentiran vsaj en del stavbe. V vašem primeru boste vnesli del stavbe »1« in v rubriko 'Oddana površina' zapisali le površino, ki jo temu najemniku oddajate. V rubriki 'Oddaja se celoten del stavbe' boste izbrali NE.