Informacije

Poročanje o prodajnih in najemnih poslih z nepremičninami v evidenco trga nepremičnin ETN

Poročanje o prodajnih in najemnih poslih z nepremičninami v evidenco trga nepremičnin ETN

  • Kje se nahajajo informacije o poročanju v ETN?

    Pojasnila o evidenci nepremičnin (ETN) in poročanju v ETN najdete tukaj.

  • Ali morajo tudi fizične osebe poročati v ETN?

    Ne, fizičnim osebam se z dnem uveljavitve novega Zakona o množičnem vrednotenju (Ur.l. RS št. 77/2017) ukinja obveznost poročanja o najemnih poslih  v ETN. Za najemne posle, ki so jih najemodajalci - fizične osebe  sklenile od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci – fizičnimi osebami, morajo najemodajalci poročati Finančni upravi RS naslednje leto pri oddaji napovedi za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem. Za najemne posle, ki so jih sklenili od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci – pravnimi osebami ali s.p., so dolžni v ETN poročati najemojemalci.

  • Kdo mora poročati v ETN?

    Neposredno v ETN morajo poročati pravne osebe in samostojni podjetniki,

    • ki prodajo lastno nepremičnino ali jo dajo v finančni najem (lizing) in je bil za nepremičnino obračunan DDV,
    • ki so najemojemalci stavb ali delov stavb, katerih najemodajalec je fizična oseba, in jih vzamejo v najem za najmanj 6 mesecev,
    • ki so najemodajalci stavb in delov stavb, ki jih oddajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev,
    • ki so upravniki večstanovanjskih stavb, za stanovanja v skupni lasti etažnih lastnikov, ki jih dajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev.
  • Do kdaj je treba poročati v ETN o sklenjenih najemnih poslih?

    O najemnih poslih je potrebno poročati do 15. v mesecu za posle, sklenjene v preteklem mesecu.

  • Kdo mora poročati v ETN o prodajnih poslih z nepremičninami, za katere se plača davek na promet nepremičnin (DPN)?

    O sklenjenih kupoprodajnih poslih z nepremičninami, za katere je bil obračunan davek na promet nepremičnin (DPN), poroča v ETN Finančna uprava RS na podlagi prejetih napovedi za odmero DPN.

  • Kdo je dolžan poročati v ETN o podnajemnih pogodbah?

    Zavezanec za poročanje o podnajemnih pogodbah za stavbe ali dele stavb je najemodajalec oziroma najemojemalec, če vzame stavbo ali del stavbe v podnajem od fizične osebe.

  • Kako naj poročajo zavezanci, ki nimajo digitalnega potrdila?

    Pravne  osebe in samostojni podjetniki brez digitalnega potrdila lahko za poročanje v njihovem imenu pooblastijo drugo pravno ali fizično osebo, ki je registrirana uporabnica aplikacije ETN.

    Obrazci za pooblaščanje so dosegljivi tukaj.

  • Kateri tip uporabnika naj izberem pri registraciji za uporabo aplikacije ETN?

    Kot Predstavnik pravne osebe za ETN se registrirajte, če boste v aplikaciji nastopali v imenu pravne osebe (ste zakoniti zastopnik pravne osebe zasebnega ali javnega prava), kot samostojni podjetnik ali kot oseba, ki bo s strani pravne osebe ali samostojnega podjetnika pooblaščena kot predstavnik pravne osebe za ETN.
    Kot predstavnik pravne osebe za ETN boste lahko:

    • poročali v imenu pravne osebe, katere predstavnik boste,
    • elektronsko pooblaščali druge registrirane uporabnike za poročanje v imenu pravne osebe, katere predstavnik boste,
    • poročali v imenu drugih zavezancev za poročanje, ki bodo za to pooblastili pravno osebo, katere predstavnik boste.

    Če se boste registrirali kot fizična oseba, boste lahko:

    • elektronsko pooblaščali druge registrirane uporabnike za poročanje v Vašem imenu,
    • poročali v imenu drugih zavezancev za poročanje, ki Vas bodo za to pooblastili kot fizično osebo.
  • Z aplikacijo imam težave. Kdo mi bo pomagal?

    Kontaktni podatki za pomoč in informacije so dostopni tukaj. Kontaktni podatki uporabniške pomoči so vidni tudi na vsaki strani aplikacije ETN, na levem spodnjem robu ekrana.

  • Ali lahko pravna oseba pooblasti več zaposlenih za poročanje v ETN?

    Da, registrira se lahko poljubno število zaposlenih za isto pravno osebo.

  • Kot pravna oseba želimo poročati v ETN za druge pravne osebe. Ali je to možno in kakšno pooblastilo je za to potrebno?

    Kot pravna oseba lahko poročate za druge pravne osebe. Pogoj je, da se v ETN najprej registrira vaš zakoniti zastopnik ali nekdo drug, ki bo v aplikaciji ETN nastopal kot predstavnik pravne osebe za ETN.  Druga pravna oseba vas lahko pooblasti za poročanje na dva načina:

    • Prek aplikacije, z elektronskim pooblastilom (le če je pooblastitelj registriran uporabnik aplikacije),
    • s civilno-pravnim pooblastilom (če ni registriran uporabnik aplikacije).

    Obrazce za civilno-pravno pooblaščanje dobite tukaj.

  • Kako naj vem, ali sem podatke pravilno vnesel v aplikacijo?

    Vsaka maska pri vnosu najemnega ali kupoprodajnega posla ima na dnu ekrana tri gumbe: Shrani posel, Preveri posel, Uveljavi posel. S kliko na gumb 'Preveri posel' bo aplikacija opravila logične kontrole. V primeru napak bo aplikacija javila, v katerem zavihku so napake in kakšne. Če program zapiše: 'Preverba podatkov posla je uspešno opravljena. Ni najdenih napak', je z vnosom vse v redu in lahko posel 'Uveljavite'. S tem ste vnos zaključili in posel je v 'Pregledu poslov' dobil zeleno piko.

  • Pravni posel sem vnesel in ga uveljavil, naknadno pa ugotovil napako. Aplikacija mi popravkov ne dovoli. Kaj sedaj?

    Posel lahko popravljate le, če ste ga predhodno le 'Shranili'. V kolikor pa ste uporabili gumb 'Uveljavi posel', se je zaklenil in ga ne morete več spreminjati. Če želite, da Vam administrator posel odklene za popravljanje, mu to sporočite na spletni naslov umvn@gov.si, s podatkom o ID posla in navedbo razloga za odklepanje posla.

  • V aplikacijo smo vnesli pravilno MŠ pogodbenih strank vendar aplikacija javlja, da MŠ ne ustreza. Kaj storiti?

    V aplikacijo vnesete sedem mestno MŠ brez dodatnih ničel. Če ste vnesli deset mestno številko s tremi ničlami na koncu, aplikacija javi napako. Brišite tri ničle in ponovno kliknite gumb 'Uveljavi posel'.

  • Sklenili smo aneks k najemnemu poslu. Ali je potrebno posel še enkrat vnesti z novimi podatki?

    Ne, posla ni potrebno vnesti še enkrat. V 'Pregledu poslov' imate v vrstici, kjer je zabeležen omenjeni posel, tudi ikono 'Aneks k pogodbi'. S klikom na ikono se vam odpre okence, kjer vnesete datum sklenitve aneksa, čas najema, datum začetka najema po aneksu, datum prenehanja najema in pogodbeno najemnino. Spremenite vse ali samo tiste elemente, ki so se spremenili.

    V kolikor poleg posla nimate te ikone, ima pa posel v rubriki 'Status posla' rdečo piko, pomeni, da posla še niste 'Uveljavili', ampak ste ga samo 'Shranili' in je zato vnos posla nedokončan. Najprej je potrebno posel 'Uveljaviti'. Kliknete na ikono svinčnik - 'Uredi posel', da se posel odpre. Na dnu ekrana imate gumb 'Preveri posel'. Program bo opravil vse logične kontrole. Če vam javi: 'Preverba podatkov posla je uspešno opravljena. Ni najdenih napak', kliknete na gumb 'Uveljavi posel'. Posel se bo uveljavil in zaklenil, v pregledu posla pa boste sedaj videli zeleno piko in prej omenjeno ikono za Aneks k pogodbi. Nato ravnate, kot je bilo prej opisano. V primeru, da bo program zaznal napake, vas bo nanje opozoril. Šele ko boste napake popravili, boste posel lahko 'Uveljavili' in s tem končali vnos.

    V ETN je potrebno poročati o aneksih le, če gre za spremembo najemnine ali trajanja najema.

  • Kako lahko natisnem vse vnesene posle, ki jih vidim v Pregledu poslov?

    Na ekranu 'Pregleda poslov' imate na vrhu tabele ikono 'Izvoz v Excel'. S klikom na to ikono se vam bodo vsi zadetki, ki jih boste dobili prek 'Iskalnika' izvozili v Excelovo datoteko, kjer boste lahko podatke po potrebi urejali oziroma jih tiskali. Izpis je omejen na 5.000 poslov.

  • Sklenili smo najemni posel za poslovni prostor, vendar stavba ni etažno razdeljena. Ker aplikacija zahteva vnos dela stavbe, najema ne moremo vnesti. Kaj sedaj?

    Vsaka stavba ima evidentiran vsaj en del stavbe. V vašem primeru boste vnesli del stavbe »1« in v rubriko 'Oddana površina' zapisali le površino, ki jo oddajate z zadevno pogodbo.