Informacije

Poročanje o prodajnih in najemnih poslih z nepremičninami v evidenco trga nepremičnin ETN

Poročanje o prodajnih in najemnih poslih z nepremičninami v evidenco trga nepremičnin ETN

  • Kje se nahajajo informacije o poročanju v ETN?

    Pojasnila o evidenci nepremičnin (ETN) in poročanju v ETN najdete tukaj.

  • Kdo mora poročati v ETN?

    Neposredno v ETN morajo poročati pravne osebe in samostojni podjetniki:

    • prodajalci nepremičnin za kupoprodajne posle, za katere je bil obračunan davek na dodano vrednost (DDV),
    • lizingodajalci v poslih finančnega najema (lizinga) nepremičnin, za katere je bil  obračunan davek na dodano vrednost (DDV),
    • stečajni upravitelji  in sodišča za kupoprodajne posle z nepremičninami v stečajnih postopkih, za katere je bil obračunan davek na dodano vrednost (DDV),
    • najemojemalci stavb ali delov stavb, katerih najemodajalec je fizična oseba, in jih vzamejo v odplačni najem za najmanj šest mesecev,
    • najemodajalci stavb in delov stavb, pri njihovi oddaji v odplačni najem za najmanj šest mesecev,
    • upravniki večstanovanjskih ali poslovnih stavb, pri oddaji stavb ali delov stavb v solastnini lastnikov delov stavb v odplačni najem za najmanj šest mesecev.
    • upravljavci stavb ali delov stavb v lasti Republike Slovenije ali lokalnih samoupravnih skupnosti, pri njihovi oddaji v odplačni najem za najmanj šest mesecev.
  • Kdo je dolžan poročati v ETN o podnajemnih pogodbah?

    V skladu s 1. odstavkom 37. člena ZMVN-1 se za najemni posel poleg najemne šteje tudi podnajemna pogodba. O najemnih pogodbah sta dolžna poročati najemodajalec in najemojemalec v skladu z odgovorom v predhodni točki. V podnajemnih pogodbah je najemnik v vlogi najemodajalca, podnajemnik pa v vlogi najemojemalca, zato se obveza poročanja prenese z najemodajalca na najemnika in z najemojemalca na podnajemnika.

  • Ali morajo tudi fizične osebe poročati v ETN?

    Ne, fizičnim osebam se z dnem uveljavitve novega Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin – ZMVN-1 (Uradni list RS, št. 77/2017 in 33/2019) ukinja obveznost poročanja o najemnih poslih v ETN. Za najemne posle, ki so jih najemodajalci-fizične osebe sklenile od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci-fizičnimi osebami, poročajo najemodajalci Finančni upravi RS z napovedjo oddajanja premoženja v najem v okviru odmere dohodnine. Za najemne posle, ki so jih sklenili od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci-pravnimi osebami ali s.p., so dolžni v spletno aplikacijo ETN poročati najemojemalci-pravne osebe. Papirnati obrazci za poročanje v ETN niso več v uporabi.

  • Do kdaj je potrebno poročati v ETN o sklenjenih najemnih poslih?

    O sklenjenih najemnih poslih, kot tudi aneksih, je potrebno poročati do 15. v mesecu za posle in anekse, sklenjene v preteklem mesecu.

  • Ali se rok za poročanje spremeni, če je rok za poročanje sobota, nedelja ali praznik?

    Poročanje se izvaja z vnosom podatkov v aplikacijo, dostopno neprekinjeno 24 ur na dan in 7 dni v tednu in ni vezano na poslovni čas Geodetske uprave RS. Zaradi tega se zakonsko predpisani rok ne prenaša in se izteče ob kateremkoli dnevu v tednu, ne glede na to ali je to vikend ali praznik.

  • Občinski stanovanjski sklad oddaja nepremičnine v neprofitni najem. Ali je zavezanec za poročanje v ETN glede na to, da najemnine niso tržne?

    V skladu s 1. odstavkom 37. člena ZMVN-1 je potrebno v ETN poročati o vsakem oddajanju stavb in delov stavb v odplačni najem, ob pogoju da so najemne pogodbe sklenjene za najmanj šest mesecev.

  • Kot samostojni podjetnik oddajam poslovni prostor in najemam skladišče. Ali moram poročati v ETN?

    Samostojni podjetniki, ki so lastniki nepremičnin, morajo kot najemodajalci poročati v ETN o vseh odplačnih najemih, ki so sklenjeni za najmanj šest mesecev. Prav tako so dolžni poročati o odplačnih najemnih poslih, v katerih so najemojemalec, če je najemodajalec fizična oseba in najem traja najmanj šest mesecev.

  • Frizerski salon dvakrat tedensko oddaja stol kozmetičarki, ki je samostojni podjetnik. Pogodba je sklenjena za eno leto. Ali je potrebno poročati v ETN?

    Čeprav je potrebno v ETN poročati o najemnih poslih, ki trajajo najmanj šest mesecev, pa o občasnih najemih ni potrebno poročati.

  • Pravna oseba s sedežem v tujini je v Sloveniji najela stanovanje, ki je v lasti fizične osebe. Ali mora poročati v ETN?

    V ETN je potrebno poročati o vsakem odplačnem najemnem poslu, ki traja najmanj šest mesecev, ne glede na državljanstvo najemodajalca ali najemojemalca. Pri najemnih poslih, kjer fizična oseba oddaja prostore pravni osebi, je zavezanec za poročanje najemojemalec t.j. pravna oseba, ne glede na njen sedež. Posle je potrebno vnesti v aplikacijo ETN do katere dostopate z digitalnim potrdilom izdanim v Republiki Sloveniji. V primeru, da takšnega digitalnega potrdila tuja pravna oseba ne poseduje in njegove izdelave tudi ne namerava naročiti predlagamo, da se za vnos pooblasti nekoga, ki takšno potrdilo ima.

  • Kdo mora poročati v ETN o prodajnih poslih z nepremičninami, za katere se plača davek na promet nepremičnin (DPN)?

    O sklenjenih kupoprodajnih poslih z nepremičninami, za katere je bil obračunan davek na promet nepremičnin (DPN), poroča v ETN Finančna uprava RS na podlagi prejetih napovedi za odmero DPN. Obračuna DPN in DDV se izključujeta, zato o poslih brez DDV v aplikacijo ni mogoče več poročati.

  • Kateri tip uporabnika naj izberem pri registraciji za uporabo aplikacije ETN?

    Kot Predstavnik pravne osebe za ETN se registrirajte, če boste v aplikaciji nastopali v imenu pravne osebe (ste zakoniti zastopnik pravne osebe zasebnega ali javnega prava), kot samostojni podjetnik ali kot oseba, ki bo s strani pravne osebe ali samostojnega podjetnika pooblaščena kot predstavnik pravne osebe za ETN.
    Kot predstavnik pravne osebe za ETN boste lahko:

    • poročali v imenu pravne osebe, katere predstavnik boste,
    • elektronsko pooblaščali druge registrirane uporabnike za poročanje v imenu pravne osebe, katere predstavnik boste,
    • poročali v imenu drugih pravnih oseb, ki bodo za to pooblastili pravno osebo, katere predstavnik boste.

    Če se boste registrirali kot fizična oseba, boste lahko:

    • poročali v imenu pravnih oseb, ki vas bodo za to pooblastile.
  • Kako naj poročajo zavezanci, ki nimajo digitalnega potrdila?

    Pravne osebe in samostojni podjetniki brez digitalnega potrdila lahko za predstavljanje v ETN ali zgolj za poročanje v njihovem imenu pooblastijo drugo pravno ali fizično osebo, ki je registrirana uporabnica aplikacije ETN. 

    Pojasnila in obrazci za pooblaščanje so dosegljivi tukaj.

  • Ali lahko pravna oseba pooblasti več zaposlenih za poročanje v ETN?

    Da, registrira se lahko poljubno število zaposlenih za isto pravno osebo.

  • Kot pravna oseba želimo poročati v ETN za druge pravne osebe. Ali je to možno in kakšno pooblastilo je za to potrebno?

    Kot pravna oseba lahko poročate za druge pravne osebe. Pogoj je, da se v ETN najprej registrira vaš zakoniti zastopnik ali nekdo drug, ki bo v aplikaciji ETN nastopal kot predstavnik vaše pravne osebe za ETN.  Druga pravna oseba vas lahko pooblasti za poročanje na dva načina:

    • prek aplikacije, z elektronskim pooblastilom (le če je pooblastitelj registriran uporabnik aplikacije),
    • s civilno-pravnim pooblastilom (če ni registriran uporabnik aplikacije).

    Obrazce za civilno-pravno pooblaščanje dobite tukaj.

  • Sodelavec, ki je bil pooblaščen za vnos v aplikacijo ETN ni več zaposlen v našem podjetju. Nov pooblaščenec se je v ETN registriral, vendar do sedaj vnesenih poslov ne vidi. Kaj mora storiti, da bo videl vse posle?

    V kolikor sodelavec pri vas ni več zaposlen, najprej pošljite obrazec za preklic pooblastila, ki ga najdete tukaj.

    S tem ne bo mogel več poročati v imenu podjetja. Če želite, da nov pooblaščenec vidi tudi posle, ki jih sam ni vnesel, imate možnost:

    • da ga pooblastite kot predstavnika pravne osebe za ETN. V tem primeru bo videl VSE posle vašega podjetja, ne glede na to, kdo jih je vnesel; ali
    • na naslov umvn.etn@gov.si sporočite seznam (ali opis) poslov, za katere je potrebno omogočiti vidnost novemu poročevalcu. V tem primeru mu bo omogočena vidnost le tako DOLOČENIH poslov.
  • Z aplikacijo imam težave. Kdo mi bo pomagal?

    Kontaktni podatki za pomoč in informacije so dostopni tukaj, kot tudi na vsaki strani aplikacije ETN, na levem spodnjem robu ekrana.

  • Pravni posel sem uveljavil, naknadno pa ugotovil napako. Kako naj popravim napako, ko mi pa aplikacija tega ne dovoli?

    Z uveljavitvijo se posel zaklene za urejanje, s tem pa sporočite, da je vnos dokočan in se podatki o poslu lahko uporabijo pri obdelavi podatkov trga nepremičnin. Ob ugotovitvi napake v poslu, to sporočite na naslov umvn.etn@gov.si, pri tem pa navedite ID posla. Administrator bo posel odklenil za urejanje, vi pa ga po popravi podatkov ponovno uveljavite.

  • V aplikacijo smo vnesli po našem mnenju pravilno matično številko pogodbene stranke, ki je pravna oseba, vendar aplikacija javlja, da ne ustreza. Na kakšen način je potrebno vnesti matično številko?

    Za pravilen vnos se smatra vnos sedem-mestne matične številke pravne osebe, brez dodatnih treh ničel na koncu.

  • Kot lizingodajalec želimo vnesti aneks v ETN, vendar aplikacija tega ne omogoča več. Kako poročati o aneksu k lizing poslu?

     S spremenjeno zakonodajo se o poslih finančnega najema (lizinga) poroča kot o običajnih kupoprodajnih poslih (brez datuma izteka lizinga). V skladu s tem je tudi onemogočeno poročanje o aneksih in predčasnih prekinitvah. 

  • Sem registriran kmet in tako zavezanec za DDV. Kot fizični osebi mi aplikacija ne dovoli uveljaviti posla prodaje stavbnega zemljišča z DDV-jem. Kako naj uveljavim posel?

    Vnos se opravi tako, da se v rubriki 'Vrsta pogodbene stranke' izbere 'Drugo' in NE fizična oseba. V tem primeru bo aplikacija dovolila vnos prodaje z DDV.

  • Ali je potrebno vnesti aneks k najemni pogodbi kot vsak drug osnovni posel?

    Ne, aneksa ni potrebno vnašati kot osnovni posel. Podatke o sklenjenem aneksu dodajate k že vnesenemu in uveljavljenemu osnovnemu najemnem poslu. V 'Pregledu poslov' je pri uveljavljenih poslih v vrstici posla ikona 'Aneks k pogodbi'. S klikom nanjo se odpre okno z obrazcem za vnos aneksa. V vnosna polja vnesete ali spremenite ustrezne podatke o datumu sklenitve aneksa, času najema, datumu začetka najema po aneksu, datumu prenehanja najema in pogodbeno najemnino, ter vnos potrdite.

    Vsak aneks se nato sicer zabeleži kot samostojen posel, vendar je povezan z osnovnim poslom v verigo aneksov. Veriga je razvidna pri pregledu in izpisu poslov, ki so tako povezani. V verigi aneksov je možno dodati nov aneks le k zadnjemu vnesenemu aneksu.

  • Sklenili smo najemni posel za poslovni prostor v stavbi, ki ni etažno razdeljena. Kako vnesti tak posel, ker aplikacija zahteva vnos dela stavbe?

    Vsaka stavba ima evidentiran vsaj en del stavbe. V vašem primeru boste vnesli del stavbe »1« in v rubriko 'Oddani prostori' zapisali le površino, ki jo oddajate z zadevno pogodbo.

  • Podjetje je lastnik dveh poslovnih prostorov v isti stavbi, ki pa sta v evidencah GURS zavedena kot enovit del stavbe št. 1. Kako poročati glede na to, da prostora ne oddajamo istemu najemniku?

    Ker imate različne najemnike različnih oddanih prostorov, poročajte z vnosom dveh poslov. V zavihku 'Oddani prostori' vnesite ustrezno površino, ki se nanaša na posameznega najemnika, v zavihku 'Splošni podatki' pa najemnino, ki ustreza navedeni površini.

  • V ETN želimo vnesti prodajo stavbe, ki še ni vpisana v evidence GURS. Kako to storiti, če podatkov o stavbi v evidencah še ni?

    Aplikacija je pripravljena tudi za vnos podatkov neevidentiranih stavb. Ob vnosu kupoprodajnega posla v spletnem obrazcu za vnos identifikacijskih podatkov dela stavbe pri podatku 'Evidentiran del stavbe' označite 'Ne'. V tem primeru je za določitev lokacije dovolj vnesti katastrsko občino in parcelno številko. V obrazcu dela stavbe pa je potrebno izpolniti tudi tiste tehnične podatke o delu stavbe, ki jih za evidentirane dele stavb aplikacija sicer prevzema iz evidenc o nepremičninah.

  • Lastništvo podjetja, ki je poročalo v ETN je bilo spremenjeno (bilo je prodano drugi pravni osebi). Ali se poročanje v ETN zaradi tega kaj spremeni?

    Če je podjetje prenehalo obstajati (bilo prodano ali pripojeno drugi pravni osebi) in izbrisano iz Poslovnega registra Slovenije se vse še aktivne najemne posle v ETN predčasno prekine z datumom izbrisa podjetja. Nov posel se v ETN vnese s pravnim naslednikom izbrisanega podjetja, pri tem se kot datum sklenitve pogodbe vnese datum izbrisa podjetja.

    Če pa podjetje še vedno obstaja in se je spremenilo samo lastništvo, se v ETN ne spremeni nič.

  • Kako naj vem, ali sem podatke pravilno vnesel v aplikacijo?

    Vsak spletni obrazec pri vnosu najemnega ali kupoprodajnega posla ima na dnu ekrana tri gumbe: 'Shrani posel', 'Preveri posel', 'Uveljavi posel'. S klikom na gumb 'Preveri posel' bo aplikacija opravila logične kontrole. V primeru napak bo javila v katerem zavihku so napake in kakšne. Če se izpiše: 'Preverba podatkov posla je uspešno opravljena. Ni najdenih napak' je z vnosom vse v redu in lahko posel 'Uveljavite'. S tem ste vnos zaključili in posel je v 'Pregledu poslov' dobil zeleno piko. Z uveljavitvijo se posel zaklene za urejanje, s tem pa sporočite, da je vnos dokončan in se podatki o poslu lahko uporabijo pri obdelavi podatkov trga nepremičnin.

  • Posredovani pravni posli vneseni v ETN so poslovna skrivnost in zato ne želimo, da so posredovani nepooblaščenim osebam. Kaj moramo storiti, da to dosežemo?

    Med podatki, do katerih se dostop lahko zavrne po predpisih o dostopu do informacij javnega značaja, so podatki, ki so opredeljeni kot poslovna skrivnost v skladu z Zakonom o poslovni skrivnosti v povezavi z Zakonom o gospodarskih družbah. Pogodbene cene v kupoprodajnih pravnih poslih z nepremičninami oziroma pogodbene najemnine v najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb ter drugi podatki iz kupoprodajnih in najemnih pogodb so poslovna skrivnost, če jih kot take določi gospodarska družba v pisni obliki in o tem seznani Geodetsko upravo RS na naslov Geodetska uprava RS, Zemljemerska ulica 12, 1000 Ljubljana, ali (npr. skeniran dokument v pdf obliki) na elektronski naslov: umvn.etn@gov.si. Več o tem tukaj.

  • Kako lahko natisnem seznam vnesenih poslov, ki jih vidim v 'Pregledu poslov'?

    Na vrhu ekrana 'Pregleda poslov' je ikona za 'Izvoz seznama poslov v Excel'. S klikom nanjo se seznam poslov izvozi v datoteko formata »csv«, ki jo lahko odprete v Excelu. Tu lahko seznam poljubno urejate in tudi natisnete. Izvoz je omejen na 5.000 poslov.

Za slepe in slabovidne(CTRL+F2)
barva kontrasta
velikost besedila
označitev vsebine
povečava