Kataster nepremičnin
Kataster nepremičnin je zasnovan kot uradna evidenca podatkov o parcelah, stavbah in delih stavb, ki omogoča vpis stvarnih pravic na njih (ali njihovih delih) v zemljiški knjigi. Kataster nepremičnin je torej temeljna evidenca podatkov Republike Slovenije o položaju, obliki, fizičnih in drugih lastnostih parcel, stavb in delov stavb, ki izkazuje dejansko stanje nepremičnin.
Do sprejema Zakona o katastru nepremičnin (ZKN) je geodetska uprava vodila zemljiški kataster, kataster stavb in register nepremičnin. Vodenje treh nepremičninskih evidenc, ki jih vodi isti organ, je izkazalo potrebo po vzpostaviti sodobnega informacijskega sistema evidentiranja podatkov o parcelah, stavbah in delih stavb v enotni evidenci – katastra nepremičnin. Vpis vseh podatkov o nepremičninah v isti evidenci z ustreznim nadzornim sistemom odpravlja nevarnost povzročitve neskladij, ki so oziroma bi lahko nastala v primeru nepovezanega vpisa v treh evidencah. Način povezane uskladitve podatkov o nepremičnini, kadar se spremenijo nekateri podatki o njej, omogoča večjo konsistentnost podatkov.
Evidentiranje parcel, stavb in delov stavb ter (fizične) povezave med njimi, določeno v Zakonu o evidentiranju nepremičnin, je omogočalo vpis stvarnih pravic, ki se nanašajo na celotno nepremičnino, ni pa omogočalo lokacijsko natančnega vpisa, ki se nanaša le na del nepremičnine ali del sestavine nepremičnine (stavbna pravica, služnostna pravica). Zato se v ZKN ureja možnost vpisa lokacije območja (tudi bodoče) stavbne pravice/služnostne pravice, ki se nanaša na del nepremičnine oziroma sestavine, ter povezavo med evidentirano geolokacijo in vpisano pravico v zemljiški knjigi.
Kataster nepremičnin je sestavljen iz vpisanih podatkov o parcelah, stavbah in delih stavb ter zbirke listin. Vpisani podatki o parcelah, stavbah in delih stavb ter zbirka listin se hranijo trajno. V katastru nepremičnin se vodijo podatki o območjih stavbnih pravic in podatki o območjih izvrševanja stvarnih služnosti ali nepravih stvarnih služnosti.
V katastru nepremičnin so, kot podatkovni sloji, tudi podatki o katastrskih občinah, dejanskih rabah zemljišč, območjih bonitete zemljišč v sloju območij bonitete zemljišč in sloj začasnih vpisov (območja stavbne pravice in podatki o območju izvrševanja stvarne služnosti ali neprave stvarne služnosti, preden o njih odloči zemljiška knjiga).
Podatki o stavbah
Stavba je pokrit objekt, v katerega se lahko vstopi in je namenjen bivanju ali opravljanju dejavnosti. Stavba se lahko vpiše v kataster nepremičnin, ko je v taki gradbeni fazi, da je stavbo in njene dele stavb mogoče izmeriti. Zahteva za vpis stavbe v kataster nepremičnin se vloži v treh mesecih od dokončanja gradnje ali ob začetku uporabe stavbe, če se začne uporabljati pred dokončanjem gradnje iz prejšnje alineje.
Vsaka stavba ima vsaj en del stavbe. Del stavbe je funkcionalna celota prostorov v stavbi, primerna za samostojno uporabo, kadar je na stavbi vzpostavljena etažna lastnina, pa je del stavbe posamezni del stavbe v etažni lastnini.
Delom stavb lahko pripadajo tudi sestavine delov stavb. Te v naravi predstavljajo zemljišče, ki pripada delu stavbe (atrij, parkirišče). Sestavina dela stavbe se v kataster nepremičnin vpiše s poligonom, določenim z daljicami, ki jih določajo točke, številko parcele, na kateri sestavina dela stavbe leži, številko dela stavbe, ki mu sestavina dela stavbe pripada, identifikacijsko oznako sestavine dela stavbe, površino območja sestavine dela stavbe in vrsto sestavine dela stavbe.
V katastru nepremičnin se vodijo podatki o stavbah:
- številka stavbe,
- tloris stavbe,
- podatek, s katero parcelo je stavba povezana,
- tloris nadzemnega dela stavbe,
- tloris podzemnega dela stavbe,
- tloris zemljišča pod stavbo,
- centroid stavbe,
- najnižja višinska kota stavbe,
- najvišja višinska kota stavbe,
- karakteristična višina stavbe,
- etaža,
- število etaž,
- bruto tlorisna površina stavbe,
- hišna številka,
- centroid hišne številke,
- številka naslova,
- leto izgradnje stavbe,
- dovoljena raba stavbe,
- podatki o priključkih (elektrika, kanalizacija, plin in vodovod),
- število stanovanj in poslovnih prostorov v stavbi,
- leto obnove fasade,
- leto obnove strehe,
- material nosilne konstrukcije,
- tip položaja stavbe,
- ali je stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice,
- status stavbe.
V katastru nepremičnin se vodijo podatki o delih stavb:
- številka dela stavbe,
- poligon dela stavbe,
- sestavina dela stavbe,
- številka etaže glavnega vhoda v del stavbe,
- neto tlorisna površina dela stavbe,
- uporabna površina dela stavbe,
- vrsta in površina prostorov,
- lastnik,
- upravljavec,
- upravnik stavbe,
- dejanska raba dela stavbe,
- hišna številka,
- številka stanovanja ali poslovnega prostora,
- številka naslova,
- dvigalo,
- leto obnove inštalacij,
- leto obnove oken,
- prostornina rezervoarjev in silosov,
- ali je del stavbe v etažni lastnini,
- ali je del stavbe skupni del stavbe v etažni lastnini,
- status dela stavbe.
Podatki o parcelah
Parcela je prostorsko odmerjeno zemljišče (del zemeljskega površja v naravi), ki leži v eni katastrski občini in je v katastru nepremičnin vpisana z mejo ter označena s parcelno številko. Parcela je tudi enota za pripis stvarnih pravic v zemljiški knjigi. Meja parcele razmejuje zemljišče parcele od zemljišča ene ali več sosednjih parcel. Meja parcele se v katastru nepremičnin vodi kot poligon, določen z daljicami, ki jih določajo točke. Točke se določijo na vsakem lomu in vsakem stiku meje parcele. Točka je lokacijski podatek, njen položaj je določen s koordinatami v državnem prostorskem koordinatnem sistemu.
V katastru nepremičnin se vodijo podatki o parcelah:
- parcelna številka,
- meja parcele,
- urejenost meje parcele in urejenost parcele,
- centroid parcele,
- območje stavbne pravice,
- območje služnosti,
- površina parcele,
- lastnik,
- upravljavec,
- dejanska raba zemljišč,
- namenska raba zemljišč,
- boniteta zemljišč,
- odprtost zemljišča in rastiščni koeficient za parcele, ki so po dejanski rabi gozdna zemljišča,
- podatek, s katero stavbo je parcela povezana,
- občina, v kateri parcela leži,
- omejitve spreminjanja mej parcele.
Osnovna enota za vodenje podatkov v katastru nepremičnin je katastrska občina. Vsi podatki katastra nepremičnin na območju Republike Slovenije so enotno definirani s šifro katastrske občine in z identifikatorjem podatka znotraj katastrske občine.
Parcelna številka se izkazuje tako, da se izpiše: beseda »parcela«, po presledku šifra katastrske občine, po presledku številka parcele, ki je določena v okviru katastrske občine, ki ji sledita poševnica in poddelilka, če je ta določena.
Parcelna številka se lahko izkazuje tudi tako, da se izpiše: besedilo »katastrska občina«, po presledku šifra katastrske občine, po presledku ime katastrske občine, po presledku beseda »parcela«, po presledku številka parcele, ki je določena v okviru katastrske občine, ki ji sledita poševnica in poddelilka, če je ta določena.
Za parcele označene s »stavbno parcelno številko« se parcelna številka izkazuje tako da se pred številko parcele, ki je določena v okviru katastrske občine, izpiše zvezdica »*«.
PRIMER izkazovanja parcelne številke:
parcela 123 12
parcela 123 24/2
parcela 123 *15
katastrska občina 123 Vrh parcela 12
katastrska občina 123 Vrh parcela 24/2
katastrska občina 123 Vrh parcela *15
Meja parcele, ki je v katastru nepremičnin vpisana na podlagi dokončnega upravnega akta, pravnomočne sodne odločbe ali drugega akta, s katerim se konča postopek alternativnega reševanja sporov, in ima koordinate točk določene s predpisano točnostjo, je urejena meja parcele. Parcela, ki ima urejeno celotno mejo, se v katastru nepremičnin označi kot urejena parcela.
Meje parcel s parcelnimi številkami na območju Republike Slovenije se grafično prikažejo v katastrskem načrtu.
Površina parcele se izračuna iz koordinat točk na meji parcele. Po zaključenem katastrskem postopku se površina parcele avtomatično izračuna na naslednje načine:
- Za nove in urejene parcele se površina parcele vedno izračuna iz koordinat točk na meji parcele
- Sprememba površin za neurejene parcele se vpiše v kataster nepremičnin, če je razlika med vpisano površino in izračunano površino večja od mejne vrednosti razlike površine. Mejna vrednost za spremembo površine je 10%. Če je razlika (absolutna vrednost) med vpisano (atributno) in izračunano (nova površina izračunana iz koordinat točk) površino večja od 10% vpisane površine, se neurejeni parceli izračuna površina iz koordinat. V nasprotnem primeru se površina ne spremeni.
V katastru nepremičnin se vodi podatek o boniteti zemljišč, ki so po dejanski ali namenski rabi zemljišč opredeljena kot kmetijska ali gozdna zemljišča. Boniteta zemljišč je podatek o proizvodni sposobnosti zemljišča. Določi se na podlagi lastnosti tal, klime, reliefa in posebnih vplivov, neodvisno od mej parcel. Boniteta zemljišč se določi v obliki bonitetnih točk v razponu od 1 do 100 točk.
Boniteta zemljišč se v katastru nepremičnin vodi:
- v sloju območij bonitete zemljišč s poligoni in podatki o številu bonitetnih točk za območja, ki imajo enako število bonitetnih točk (v nadaljnjem besedilu: območja bonitete zemljišč),
- za parcele s številom bonitetnih točk za parcelo, ki je po dejanski rabi ali namenski rabi kmetijsko ali gozdno zemljišče.
Število bonitetnih točk za parcelo se avtomatsko izračuna, če se spremenijo meje parcele, območje bonitete zemljišč ali število bonitetnih točk za območje bonitete zemljišč.
Spremembo podatkov o boniteti zemljišča geodetska uprava izvede na zahtevo lastnika zemljišča. Obvezna priloga zahtevka je elaborat spremembe bonitete zemljišča, ki ga izdela geodetsko podjetje. Strokovna dela v zvezi s spreminjanjem bonitete zemljišč, ki so podlaga za izdelavo elaborata spremembe bonitete izvaja oseba, ki je kmetijski oziroma gozdarski strokovnjak z ustrezno izobrazbo in s pooblastilom za bonitiranje.
Dejanska raba zemljišč je določena s fizičnimi elementi zemeljskega površja, ki so posledica naravnih dejavnikov ali človekove dejavnosti (uporabe) in jih je možno določiti z metodami fotogrametrije, daljinskega zaznavanja, terenske interpretacije ali s pomočjo podatkov iz drugih digitalnih evidenc o fizičnih lastnosti prostora.
Od 1. aprila 2020 Geodetska uprava vodi skupni sloj dejanske rabe zemljišč, v katerem so prikazani podatki o dejanski rabi, ki jih posredujejo naslednji upravljavci matičnih evidenc dejanske rabe:
- dejansko rabo kmetijskih zemljišč in gozdnih zemljišč posreduje Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano,
- dejansko rabo vodnih zemljišč posreduje Direkcija Republike Slovenije za vode,
- dejansko rabo cestnih in železniških zemljišč posreduje Direkcija Republike Slovenije za infrastrukturo,
- dejansko rabo poseljenih zemljišč posreduje Ministrstvo za okolje in prostor,
- dejansko rabo stavb – tlorise – posreduje Geodetska uprava Republike Slovenije in
- dejanska raba neplodnih zemljišč nima določenega upravljavca.
Neplodna zemljišča so tista zemljišča, ki nimajo določene druge vrste dejanske rabe in ležijo nad 800 m nadmorske višine.
Na podlagi vsakodnevnega preseka skupnega sloja dejanske rabe s slojem parcel katastra nepremičnin se izračunajo in pripišejo deleži dejanskih rab na parcelo.
Namenska raba prostora je določena z občinskimi prostorskimi načrti (OPN). Podatke o vrsti in deležu namenske rabe na parcelo Geodetska uprava prevzame od občin.
Odprtost gozdov je pokazatelj možnosti spravila lesa na določeni parceli ne glede na vrsto spravilnega sredstva. Izraža se v odstotkih oziroma v kakšnem deležu je na določeni parceli možno spravilo lesa. Njena vrednost je med 0 % (spravilo na parceli ni možno) in 100 % (spravilo na parceli je v možno v celoti).
Rastiščni koeficient (RK) je pokazatelj kakovosti rastišča. Vezan je na gozdne združbe, ki uspevajo v določenem predelu gozda. Vsaki gozdni združbi je pripisan rastiščni koeficient. Njegova vrednost se giblje med 1 (najslabše rastišče) do 17 (najboljše rastišče).
Geodetska uprava podatke prevzame od Zavoda za gozdove Slovenije.
Če pristojni organi posredujejo predpis ali posamični akt, ki določa omejitve spreminjanja meje parcele, se v kataster nepremičnin pri parceli vpiše vrsta omejitve, čas trajanja omejitve in akt o omejitvah.
Kot del ali celotna parcela sta lahko na parceli odmerjeni območji stavbne pravice in pravice služnosti. Stavbno pravico in pravico služnosti kot stvarni pravici ureja Stvarnopravni zakonik. Zakon o katastru nepremičnin (ZKN) pa določa, da se v katastru nepremičnin vodijo podatki o obsegu stavbne pravice (območje stavbne pravice) oziroma podatki o obsegu izvrševanja stvarne služnosti ali neprave stvarne služnosti (območje služnosti). Ureditev ZKN je opredeljena kot možnost, ne dolžnost – je stvar proste izbire oziroma lastne odločitve posameznih subjektov, ali želijo lokacijo stavbne pravice oziroma služnosti natančno določiti in jo vpisati v kataster nepremičnin ali ne. ZKN določa način vpisa v kataster nepremičnin – območje stavbne pravice oziroma območje služnosti se vpiše po parcelah s poligoni območja stavbne pravice oziroma poligoni območja služnosti. Parceli, na kateri leži, se pripiše identifikacijska oznaka območja stavbne pravice oziroma identifikacijska oznaka območja služnosti, ter površina območja stavbne pravice oziroma območja služnosti na parceli. Površina območja stavbne pravice oziroma območja služnosti se določi na podlagi preseka poligona območja stavbne pravice oziroma poligona območja služnosti in mej parcel.
Stavbna pravica in služnost se vzpostavi z vpisom v zemljiško knjigo. Do vpisa pravice v zemljiško knjigo se podatki o območju stavbne pravice oziroma območju služnosti (za katerega se načrtuje, da bo na njem vzpostavljena stavbna pravica ali služnost) začasno vpišejo v sloj začasnih vpisov. Dejanski vpis v kataster nepremičnin se izvrši šele po vzpostavitvi stvarnih pravic v zemljiški knjigi. Zaradi povezanosti informacijskih sistemov bo prevedba iz »začasnega« vpisa v »pravi« vpis izvršena, ko bo informacijski sistem zemljiške knjige to informacijo posredoval informacijskemu sistemu kataster.
Po prevedbi območij stvarnih pravic iz »začasnega« vpisa v »pravi«, se za namene katastrskih postopkov po ZKN iz zemljiške knjige prevzamejo naslednji podatki:
- o stavbni pravici:
- identifikacijska oznaka stavbne pravice kot nepremičnine, s katero je ta stavbna pravica vpisana v zemljiško knjigo, in
- podatki o imetniku stavbne pravice:
- za fizične osebe: ime in priimek, naslov prijavljenega prebivališča in EMŠO;
- za pravne osebe: firma oziroma ime, naslov sedeža in matična številka pravne osebe.
- o stvarni služnosti ali nepravi stvarni služnosti:
- identifikacijska oznaka, s katero je ta stvarna služnost ali neprava stvarna služnost vpisana v zemljiško knjigo, in
- parcelna številka gospodujoče nepremičnine oziroma podatki o imetniku neprave stvarne služnosti:
- za fizične osebe: ime in priimek, naslov prijavljenega prebivališča in EMŠO;
- za pravne osebe: firma oziroma ime, naslov sedeža in matična številka pravne osebe.
Sistem ugotavljanja katastrskega dohodka in pavšalne ocene dohodka na čebelji panj za davčne namene in druge javne namene določa:
- Zakon o ugotavljanju katastrskega dohodka - ZUKD-2 (Uradni list RS, št. 63/16),
- Uredba o določitvi lestvic katastrskega dohodka, pavšalne ocene dohodka na čebelji panj in območij posebnih režimov za kmetovanje in gospodarjenje z gozdovi za obdobje 2023–2025 (Uradni list RS št. 87/22), v preteklih obdobjih pa
- Uredba o določitvi lestvic katastrskega dohodka, pavšalne ocene dohodka na čebelji panj in območij posebnih režimov za kmetovanje in gospodarjenje z gozdovi za obdobje 2020–2022 (Uradni list RS št. 39/19).
Za potrebe izvajanja ZUKD-2 Geodetska uprava izvede samo pripis katastrskega dohodka na posamezno parcelo. Pripis je rezultat formule, ki izhaja iz pravil zakona (ZUKD-2) in tabel Uredbe o določitvi lestvic katastrskega dohodka, pavšalne ocene dohodka na čebelji panj in območij posebnih režimov za kmetovanje in gospodarjenje z gozdovi za določeno obdobje. Pri izračunu so upoštevani tudi nekateri podatki posamezne parcele, ki jih v katastru vodi geodetska uprava (površina, dejanska raba, boniteta, rastiščni koeficient, delež morebitnih posebnih režimov za kmetovanje in gospodarjenje z gozdovi ter varovana vodna območja).
Pripis katastrskega dohodka na parcelo
Katastrski dohodek za kmetijska zemljišča se posamezni parceli pripiše tako, da se vrednost katastrskega dohodka v EUR na hektar iz lestvice katastrskega dohodka za kmetijska zemljišča za določeno obdobje (glej uredbo), ki ustreza pripisani kmetijski dejanski rabi zemljišč in boniteti zemljišča posamezne parcele, pomnoži s površino posamezne dejanske rabe parcele v hektarjih.
Katastrski dohodek za gozdna kmetijska zemljišča se posamezni parceli pripiše tako, da se vrednost katastrskega dohodka v EUR na hektar iz lestvice katastrskega dohodka glede na rastiščni koeficient (glej uredbo), ki ustreza pripisani vrednosti rastiščnega koeficienta posamezne parcele, pomnoži s površino gozdne dejanske rabe parcele v hektarjih in se sešteje z vrednostjo katastrskega dohodka v EUR na hektar iz lestvice katastrskega dohodka glede na boniteto (glej uredbo), ki ustreza pripisani vrednosti bonitete posamezne parcele, pomnožene s površino gozdne dejanske rabe parcele v hektarjih.
V primeru, da je na parceli evidentirano območje posebnih režimov za kmetovanje in gospodarjenje z gozdovi, se sorazmerno z deležem parcele, ki ga zajema območje posebnih režimov za kmetovanje in gospodarjenje z gozdovi, za vsako posamezno vrsto dejanske rabe zemljišč z upoštevanjem odstotkov zmanjšanja (glej uredbo), izračuna vrednost zmanjšanja katastrskega dohodka, ki se odšteje od vrednosti katastrskega dohodka izračunanega z uporabo lestvic iz uredbe. Če se na parceli prekrivata območji dveh posebnih režimov za kmetovanje in gospodarjenje z gozdovi, se za delež tega območja parcele, pri izračunu zmanjšanja katastrskega dohodka, upošteva najvišji odstotek zmanjšanja.
V datoteki Seznam katastrskih občin je seznam katastrskih občin s šifro in imenom, ki jih določa Pravilnik o katastrskih občinah (Uradni list RS, št. 139/2021).
Podatki o namenski rabi
Obvestilo občinam - 15. 6. 2023
V stisnjenih (zip) datotekah, so za vsako občino posebej objavljeni seznami parcel, katerim je Geodetska uprava pripisala podatek o vrsti in deležu namenske rabe zemljišč, kot to določa Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin - ZMVN-1.