Poskusni izračun posplošenih vrednosti nepremičnin - ZAKLJUČENO
Oblikovanje novih modelov vrednotenja in vpogled v poskusne vrednosti
Modeli vrednotenja so pripomočki za izračun posplošene vrednosti. Trenutno veljavni modeli vrednotenja odražajo stanje trga na dan 1. 1. 2020. Ker so se razmere na trgu nepremičnin od takrat bistveno spremenile, saj so se cene vseh vrst nepremičnin dvignile za 50% in več, Geodetska uprava pripravlja predlog novih modelov, ki bodo začeli veljati pomladi 2025.
VIDEO – Trg nepremičnin in vrednosti nepremičnin na podlagi modelov vrednotenja v Sloveniji
VIDEO - Poskusni izračun vrednosti nepremičnin v skladu z zakonom
Že izvedene faze določitve novih modelov:
- Geodetska uprava je pripravila osnutek novih modelov vrednotenja,
- osnutek modelov je usklajen s strokovno javnostjo,
- osnutek modelov je usklajen z občinami, utemeljene pripombe so že upoštevane,
- od 14. 10. 2024 do 18. 10. 2024 je bila izvedena javna predstavitev predlaganih modelov vrednotenja za širšo javnost
(Gradivo: Javna predstavitev predloga modelov oktober 2024.pdf), - od 10. 10. 2024 do 25. 11. 2024 je bil izveden poskusni izračun vrednosti nepremičnin in predlog novih modelov preko dveh aplikacij:
- Geodetska uprava je vse prejete predloge in pripombe s strani lastnikov nepremičnin ter prejete opredelitve občin na predloge novih modelov vrednotenja strokovno pregledala in pri pripravi končnega predloga novih modelov vrednotenja upoštevala vse, ki so bile v skladu z zakonsko predpisanimi merili množičnega vrednotenja nepremičnin. Izdelano in javno objavljeno je poročilo o izvedbi poskusnega izračuna in javne razgrnitve predlogov modelov vrednotenja.
Javni vpogled v poskusne vrednosti
Spletna aplikacija omogoča vpogled v poskusne vrednosti vseh nepremičnin, skupaj s podatki, ki so bili uporabljeni pri njihovem izračunu, pri čemer poskusne vrednosti:
- odražajo stanje nepremičninskega trga na dan 1. 1. 2024,
- podatki o nepremičninah so uporabljeni na presečno/statično stanje na dan 10. 6. 2024,
- se ne izkazujejo za posebne enote vrednotenja (bencinski servisi, elektrarne in pristanišča).
V Javnem vpogledu v poskusne vrednosti vseh nepremičnin, ki je dosegljiv na povezavi https://vrednotenje.gov.si/PI_JV lahko poiščemo:
- DEL STAVBE ali stavbo:
- po naslovu (za dele stavb, ki imajo naslov)
- po identifikatorju (šifra katastrske občine in številka stavbe in številka dela stavbe)
- PARCELO:
- po identifikatorju (šifra katastrske občine in številka parcele)
VREDNOST POSESTI izračunamo tako, da na seznam dodamo parcele in dele stavb, ki tvorijo uporabno celoto - posest. V naših evidencah posesti ne vodimo - kaj spada skupaj, izbere uporabnik.
Za lažjo uporabo smo pripravili tudi predstavitveni video o uporabi aplikacije Javni vpogled v poskusne vrednosti.
Javni vpogled v predlog novih modelov
Spletna aplikacija omogoča vpogled v predlog novih modelov poskusnega izračuna nepremičnin. Sestavine modelov so dostopne v obliki grafik, tekstov in dokumentov.
Modeli vrednotenja določajo vpliv različnih lastnosti nepremičnin na njihovo vrednost. Določeni so v obliki vrednostnih con (zarisanih geografskih območij), tabel, točkovnikov, faktorjev, enačb, parametrov, opisov postopka izračuna,...
V Javnem vpogledu v predlog novih modelov poskusnega izračuna, ki je dosegljiv na povezavi https://vrednotenje.gov.si/PI_EMV lahko izberemo:
- MODEL POSKUSNEGA IZRAČUNA iz seznama predlogov novih modelov
- VREDNOSTNO CONO na sloju vrednostnih con
Z desnim gumbom miške se lahko pomikamo po grafičnem oknu.
Faze, ki sledijo:
- Usklajen predlog novih modelov vrednotenja sprejme Vlada Republike Slovenije z uredbo. Od takrat naprej so novi modeli veljavni in javno objavljeni (predvidoma pomladi 2025).
Kaj storiti, če se s poskusno izračunano vrednostjo ne strinjate?
Poskusno izračunana vrednost se izračuna samo enkrat s programom za poskusni izračun, zato je ni mogoče spremeniti.
Do 25. 11. 2024 so imeli lastniki možnost ukrepanja v primeru, da so predlagani novi modeli vrednotenja po mnenju lastnika nepremičnin neustrezni, in sicer na način, da so posredovali na občino oziroma Geodetsko upravo pobudo o spremembi predlogov novih modelov vrednotenja.
Še vedno pa lahko lastniki preverijo podatke o nepremičninah, ki so uporabljeni za določitev njihove posplošene vrednosti če le ti ustrezajo dejanskemu stanju in po potrebi sprožijo postopke za njihovo ureditev.
Ukrepanje zaradi nepravilnih podatkov o nepremičninah
V primeru nestrinjanja s poskusno izračunano vrednostjo se lastnikom nepremičnin najprej priporoča, da preverijo, ali podatki v uradnih evidencah, ki so bili uporabljeni za izračun, ustrezajo dejanskemu stanju in po potrebi sprožijo postopke za njihovo ureditev.
Vsa navodila, obrazci zahtev in druga pojasnila so na voljo na strani Področja → Parcele in stavbe → Kataster nepremičnin.
V dokumentu Kje lahko spremenim podatke nepremičnin.pdf so na enem mestu zbrane informacije s povezavami do navodil ter obrazcev za spremembo podatkov, ki vplivajo na posplošeno vrednost.
Pogosta vprašanja
Ali je posplošena vrednost tržna?
Posplošena vrednost odraža stanje na trgu nepremičnin na datum modelov poskusnega izračuna.
Kateri podatki vplivajo na vrednost?
- raba nepremičnine – če je podatek o rabi napačen, se izračun izvede z napačnim modelom (primer: stanovanje vrednotimo kot bi bil kmetijski objekt),
- lokacija nepremičnine – v mestih in na obali so enake nepremičnine lahko več kot 10x dražje kot na podeželju,
- velikost,
- starost – za stavbe,
- in drugi podatki, ki imajo manjši vpliv na vrednost. Za parcelo ali del stavbe so podatki, ki vplivajo na vrednost prikazani v javnem vpogledu v poskusno izračunane posplošene vrednosti.
Koliko posamezen podatek vpliva na vrednost?
Način izračuna je za vse vrste nepremičnin določen z modeli vrednotenja, ki jih lahko pregledujete z javnim vpogledom v predlog novih modelov. Način izračuna za izbrano nepremičnino pa lahko pregledujete s pritiskom na tipko „kalkulator“, ki se nahaja poleg posplošene vrednosti izbrane nepremičnine v javnem vpogledu v poskusne vrednosti.
Zakaj je pomemben datum modelov vrednotenja?
Modeli vrednotenja odražajo stanje trga nepremičnin na datum modela vrednotenja. Če z njimi na ta dan izračunamo posplošeno vrednost, je enaka tržni vrednosti. Modeli se do naslednjega cikla določitve (cca vsaki 2 leti) ne spreminjajo. Če se stanje na trgu v obdobju od datuma modela vrednotenja do datuma izračuna posplošene vrednosti spremeni, moramo za pridobitev tržne vrednosti, posplošeno vrednost pomnožiti s faktorjem spremembe cen na trgu za to obdobje.
Ali pomeni vrednostna raven 5 visoko ali nizko posplošeno vrednost?
Odvisno za kateri model poskusnega izračuna gre in kakšna je v tem modelu najvišja vrednostna raven.
- Primer 1: model INDUSTRIJA ima 7 vrednostnih ravni, torej 5/7 pomeni vrednostno raven, kjer so posplošene vrednosti v zgornji polovici.
- Primer 2: model STANOVANJA ima 20 vrednostnih ravni, torej 5/20 pomeni vrednostno raven, kjer so posplošene vrednosti v spodnji polovici.
Katera področja v državi imajo najnižjo vrednost stanovanj?
Na javnem vpogledu v modele poskusno izračunanih posplošenih vrednosti izberite model poskusnega izračuna za »stanovanja« in kliknite na izbrano vrednostno cono v grafičnem prikazu, kjer svetlejša barva pomeni nižjo vrednost. Kolikšna je vrednost referenčnega stanovanja, je za izbrano cono zapisano v levem oknu pri lestvici vrednostnih ravni.
Koliko je modelov poskusnega izračuna in za katere vrste nepremičnin?
Vseh modelov poskusnega izračuna je 17, natančen seznam z opisom najdete na javnem vpogledu v modele poskusno izračunanih posplošenih vrednosti
- 10 modelov za vrednotenje delov stavb
- 4 modeli za vrednotenje parcel
- 3 modeli za vrednotenje posebnih enot vrednotenja
Kako določamo s katerim modelom vrednotimo posamezno nepremičnino?
Dele stavb, stavbe in zemljišča pod stavbo vrednotimo glede na podatek o dejanski rabi dela stavbe.
Parcele vrednotimo glede na namensko rabo zemljišč (izjemoma po dejanski rabi). Če je na eni parceli več namenskih rab, parcelo delimo na enote vrednotenja in vsaki enoti določimo model vrednotenja.
Kdaj se prikaže napis »ZAKRITO« namesto poskusne vrednosti nepremičnine?
Če je vaša nepremičnina del posebne enote vrednotenja. Posebno enoto vrednotenja sestavljajo nepremičnine, ki služijo opravljanju dejavnosti bencinskih servisov, marin in pristanišč ali pridobivanja električne energije. S pomočjo posebnih enot izračunamo dodatek vrednosti za nepremičnine, ki so vključene v posebno enoto. Vrednosti posebnih enot so poslovna tajnost, zato niso javno prikazane, v javnem pogledu in so označene kot »ZAKRITO«.
Kje lahko pridobim še več informacij?
Za vsebinsko pomoč in vprašanja lahko kontaktirate klicni center na 080 10 66.
Svetovalci na klicnem centru so vam na voljo od ponedeljka do četrtka med 8.00 in 15.00 uro ter v petek med 8.00 in 13.00 uro.
Vprašanja ali zahteve za pojasnila posredujte na elektronski naslov klicnicenter.gurs@gov.si.
Poštni naslov za pošiljanje pošte: Naslovi lokacij Geodetske uprave