O množičnem vrednotenju
Množično vrednotenje nepremičnin je zakonsko opredeljen sistem dejavosti, postopkov, pravil, meril, poročil in evidenc. Osnova za množično vrednotenje je sistematično zajemanje podatkov nepremičninskega trga, predvsem tržnih cen in najemnin, čemur sledi preverjanje zbranih podatkov ter njihova podrobnejša analiza. Kakovostno obdelani podatki so osnova za poročila o trgu nepremičnin in tudi za oblikovanje modelov vrednotenja, s katerimi se vsem nepremičninam (osnova so podatki katastra nepremičnin) naenkrat določi modelske ocene tržnih vrednosti, tako imenovane posplošene vrednosti.
Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin je pomemben dejavnik preglednosti trga nepremičnin, s svojimi rezultati (poročili, modeli vrednotenja, posplošenimi vrednostmi) pa omogoča tudi učinkovitejše načrtovanje in izvajanje socialnih, prostorskih ter ekonomskih politik države in lokalnih skupnosti.
V Sloveniji se je razvoj trga nepremičnin začel sredi devetdesetih let prejšnjega stoletja z lastninjenjem. Uporabniki zemljišč za 99 let so postali lastniki, družbena stanovanja pa so bila po nizkih cenah prodana najemnikom in uporabnikom. V devetdesetih letih je bil trg še v veliki meri nepregleden in špekulativen. K izboljšanju sta med drugim pripomogla Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) in Zakon o evidentiranju nepremičnin (2006), ki je postavil temelj ažurne večnamenske evidence podatkov o nepremičninah.
Velik korak naprej je bil narejen leta 2006 s sprejemom Zakona o množičnem vrednotenju (ZMVN). Ta je uredil sistematično zbiranje podatkov o prodajnih in najemnih poslih trga nepremičnin ter vzpostavil osnove metodologij in postopkov določanja »posplošenih tržnih vrednosti« nepremičnin. Možnost javnega dostopa do zbranih podatkov in vsakoletno objavljanje poročil o trgu nepremičnin je bistveno prispevalo k boljši preglednosti trga, še dodatno pa javna objava posplošenih tržnih vrednosti, ki so bile nepremičninam prvič pripisane 26. novembra 2011, in sicer z modeli vrednotenja, ki so odražali razmere na trgu nepremičnin 1. julija 2010. Kasneje so bile te vrednosti še trikrat indeksirane, nazadnje 10. 1. 2018 na tržne razmere 31. 3. 2017.
ZMVN je bil po sedmih letih veljave predmet presoje dveh neodvisnih inštitucij. Ustavno sodišče je leta 2014 ugotovilo, da določbe ZMVN o modelih vrednotenja ne zadostijo načelu zakonitosti ter da lastniki nimajo možnosti ugovora na vrednost. Mednarodni denarni sklad je leta 2015 z revizijo množičnega vrednotenja ocenil, da so metode množičnega vrednotenja sodobne, kakovostne in večinoma mednarodno primerljive, hkrati pa je opozoril na nedorečene možnosti ugovora zoper posplošeno tržno vrednost (poročilo Mednarodnega denarnega sklada - v angleščini).
Omenjene neskladnosti oziroma pomanjkljivosti ZMVN je odpravil nov Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), sprejet konec leta 2017. Novi (veljavni) modeli vrednotenja so bili oblikovani po obširnih usklajevanjih s strokovno javnostjo, občinami in lastniki in dokončno sprejeti marca 2020, odražajo pa trg nepremičnin na dan 1. 1. 2020. Po teh veljavnih modelih se od aprila 2020 vsem nepremičninam evidence vrednotenja pripisujejo posplošene vrednosti, ki pa se zaradi ukrepov proti epidemiji, do sprejetja prve naslednje Uredbe o določitvi modelov, javno ne izkazujejo.
Kakovost ocenjenih posplošenih vrednosti nepremičnin v sistemu množičnega vrednotenja je odvisna od:
- kakovosti podatkov nepremičnin (ali podatki odražajo dejansko stanje),
- kakovosti podatkov o trgu nepremičnin (kakovost poročanih cen in najemnin v evidenci trga nepremičnin) ter
- kakovosti modelov vrednotenja (število modelov, razpoložljiv nabor podatkov vplivnih lastnosti).
Množično vrednotenje nepremičnin lastnikom zagotavlja pravno varnost na več načinov:
- z neposrednim sodelovanjem v procesu oblikovanja modelov vrednotenja, ko lahko lastniki podajo pripombe in predloge na predloge modelov v postopku njihove javne razgrnitve,
- z možnostjo popravka vseh nepravilno evidentiranih podatkov nepremičnin, ki vplivajo na posplošeno vrednost,
- z možnostjo popravka morebitnih napak pri pripisu posplošenih vrednosti,
- z možnostjo izboljšanja posplošenih vrednosti z uveljavljanjem posebnih okoliščin, če ima nepremičnina posebno lastnost, ki jo modeli niso zajeli, pa ima velik vpliv na posplošeno vrednost.
EVIDENCA TRGA NEPREMIČNIN (ETN) je večnamenska zbirka podatkov o kupoprodajnih pravnih poslih z nepremičninami in o najemnih pravnih poslih za stavbe in dele stavb.
EVIDENCA MODELOV VREDNOTENJA (EMV) je evidenca, v kateri se za modele vrednotenja vodijo in vzdržujejo podatki: datum modela vrednotenja, vrednostne cone z vrednostnimi ravnmi, enačbe, tabele, točkovniki, faktorji, grafi skupaj z opisanim način uporabe naštetih elementov pri izračunu posplošenih vrednosti.
EVIDENCA VREDNOTENJA (EV) je evidenca, v kateri se vodijo posplošene vrednosti nepremičnin in podatki, ki so bili uporabljeni pri njihovem izračunu. Zagotavlja beleženje vseh sprememb podatkov o nepremičninah, ki se v njej vodijo, kar pomeni, da je možno pridobiti tudi izpiske na pretekle presečne datume.
Kakšna je razlika med množičnim in posamičnim ocenjevanjem tržnih vrednosti nepremičnin?
Pri množičnem ocenjevanju se hkrati oceni vrednost večjemu številu nepremičnin. Pri tem se uporabi matematične modele vrednotenja in osnovne podatke nepremičnin, ki so zbrani v nepremičninskih evidencah. Posplošene vrednosti (modelske ocene tržnih vrednosti nepremičnin) so zapisane v evidenci vrednotenja, poleg podatkov, ki so bili uporabljeni za njen izračun.
Posamično oceno vrednosti nepremičnine izvede ocenjevalec na osnovi njenega terenskega ogleda in uporabe vseh dejanskih podatkov nepremičnine, ki vplivajo na njeno tržno vrednost. Oceno tržne vrednosti ocenjevalec poda v cenitvenem poročilu, skupaj z vsemi uporabljenimi podatki in ugotovitvami.
Vsak izmed obeh načinov ima določene prednosti in slabosti. Prednost množičnega ocenjevanja so enotna merila oziroma objektivnost, pa tudi velika ekonomska učinkovitost, kar je še posebej pomembno pri ocenjevanju velikega števila nepremičnin. Slabost je predvsem nenatančnost ocene, še posebej v primerih, ko imajo nepremičnine še neke posebne lastnosti, ki niso zajete v nepremičninskih evidencah. Prednost posamičnega ocenjevanja je natančnost ocene vrednosti, saj ocenjevalec lahko upošteva tudi ostale lastnosti, ki v nepremičninskih evidencah niso evidentirane. Slabost je neenak strokoven nivo ocenjevalcev ter velika poraba časa in posledično velik strošek ocenjevanja posamezne nepremičnine.
Kaj je tržna cena, tržna vrednost, posplošena vrednost nepremičnine?
Tržna cena nepremičnine predstavlja konkreten znesek denarja, ki ga je kupec plačal prodajalcu za nakup nepremičnine na nepremičninskem trgu, po ustreznem trženju, prodajalec in kupec pa sta delovala seznanjeno, preudarno in brez prisile.
Tržna vrednost nepremičnine je ocenjeni (najverjetnejši) znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala nepremičnino na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile.
Posplošena vrednost je ocena tržne vrednosti nepremičnine, izračunana z modeli množičnega vrednotenja in podatki o nepremičnini, ki so na dan pripisa posplošene vrednosti evidentirani v evidenci vrednotenja.