Modeli vrednotenja
Modeli vrednotenja določajo vpliv različnih lastnosti nepremičnin na njihovo posplošeno vrednost. Vodijo se v evidenci modelov vrednotenja (EMV). Izkazujejo se v obliki vrednostnih con (zarisanih geografskih območij), tabel, točkovnikov, faktorjev, enačb, parametrov, opisov postopka izračuna, itd..
Veljavni modeli
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) določa 17 različnih modelov vrednotenja, ki pokrijejo vse vrste nepremičnin, in sicer:
- 10 modelov vrednotenja za stavbe in dele stavb skupaj s pripadajočim zemljiščem: model za stanovanja (STA), model za hiše (HIS), model za garaže (GAR), model za pisarne (PPP), model za lokale (PPL), model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP), model za industrijo (IND), model za posebno industrijo (INP), model za kmetijske in druge stavbe in model za stavbe za turizem (TUR),
- 4 modele vrednotenja za zemljišča: model za druga zemljišča (DRZ), model za kmetijska zemljišča (KME), model za gozd (GOZ) in model za stavbna zemljišča (STZ),
- 3 modele vrednotenja za posebne enote vrednotenja: model za bencinske servise (PNB), model za elektrarne (PNE) ter model za marine in pristanišča (PNP).
Veljavni modeli vrednotenja odražajo trg nepremičnin na dan 1. 1. 2020 in so določeni z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin.
Podatki modelov vrednotenja so na voljo v obliki grafik, tekstov in dokumentov. Ob vstopu v aplikacijo je najprej potrebno izbrati enega izmed 17-tih modelov vrednotenja, nato pa na zemljevidu še lokacijo oziroma vrednostno cono. Levo od zemljevida se za izbran model in lokacijo izpiše vrednostna raven, ostali podatki modela (enačbe za izračun, vrednostne tabele, točkovniki ter drugi parametri) pa so zapisani v dokumentih „OPIS IN KAKOVOST MODELA“, „VREDNOSTNA TABELA“, „FAKTORJI IN DRUGI PARAMETRI“. Za lažje razumevanje je v dokumentu „PRIMER IZRAČUNA“ razložena uporaba modela vrednotenja pri konkretnem izračunu posplošene vrednosti nepremičnine.
Oblikovanje bodočih modelov - aktualno
Ustreznost veljavnih modelov vrednotenja se zaradi sprememb na trgu nepremičnin redno preverja. Če modeli ne ustrezajo več kriterijem množičnega vrednotenja, se vrednostnim conam določi nove vrednostne ravni, ali pa modele na novo oblikuje po predpisanih postopkih usklajevanja s strokovno javnostjo, občinami in lastniki nepremičnin, v katerih:
- GURS pripravi osnutek novih modelov vrednotenja,
- osnutek modelov GURS uskladi z občinami in strokovno javnostjo,
- GURS pripravi poskusni izračun vrednosti in v sodelovanju z občinami javno obravnavo predlogov modelov vrednotenja in
- predhodno usklajene modele vrednotenja dokončno določi Vlada Republike Slovenijez uredbo.
Osnutki modelov vrednotenja se oblikujejo na osnovi statističnih analiz podatkov trga nepremičnin in podatkov o nepremičninah. Podatke se pred uporabo preveri, po potrebi tudi terensko, ter vsebinsko in kakovostno nadgradi.
Pri modeliranju osnutkov modelov se uporablja tri uveljavljene načine vrednotenja nepremičnin, in sicer:
- način tržnih primerjav (vhodni podatki so preverjeni podatki o nepremičninah in tržne cene),
- način, zasnovan na donosih (vhodni podatki so preverjeni podatki o nepremičninah ter donos oziroma tržne najemnine) ter
- nabavno vrednostni način (vhodni podatek stroški gradnje).
Glavno merilo za oblikovanje osnutkov modelov vrednotenja je razmerje med posplošeno vrednostjo, izračunano na podlagi modela (enačba), ter med doseženo tržno ceno (kupoprodajni trg). Meje vrednostnih con in vrednostne ravni ter enačbe, tabele in točkovniki so določeni tako, da je srednja vrednost tega razmerja med 0,8 in 1,2, razen za industrijo, kjer je to razmerje med 0,6 in 1,4.
Dne 9. 5. 2022 je Geodetska uprava Republike Slovenije občinam in izvajalcem občinskih prostorskih informacijskih sistemov poslala dopis glede izvedbe usklajevanja osnutka modelov vrednotenja nepremičnin v letu 2022.
Dopis - usklajevanje z občinami
Priloga 2 - Seznam kontaktnih oseb GURS-a po občinah
Dokumenti s kratkimi opisi osnutkov modelov vrednotenja so bili izvajalcem prostorskih informacijskih sistemov poslani preko SOVD mehanizma. Na voljo so tudi na spodnjih povezavah (zaradi velikosti so razdeljeni v več datotek).
Dne 16. 5. 2022 je Geodetska uprava Republike Slovenije poslala dopis zainteresirani strokovni javnosti za usklajevanje osnutka modelov vrednotenja nepremičnin v letu 2022.
Dopis - usklajevanje s strokovno javnostjo
Priloga 1 - Pojasnilo o spremembah glede na trenutno veljavne modele vrednotenja
Sestavine modelov
Modeli vrednotenja so določeni z datumom modela vrednotenja, vrednostnimi conami, vrednostnimi ravnmi, enačbami, vrednostnimi in drugimi tabelami, točkovniki, faktorji ter načinom uporabe naštetih elementov. Večino teh elementov bi lahko zapisali samo z matematičnimi enačbami, vendar se z namenom lažjega razumevanja množično vrednotenje raje poslužuje bolj prijaznih in predstavljivih oblik zapisov.
Datum modela vrednotenja pomeni datum, na katerega model vrednotenja odraža ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin.
Vrednostna cona je geografsko območje, znotraj katerega obstajajo določene podobnosti, kot na primer približno enake naravne danosti, podobna gospodarska razvitost, podobna dostopnost do javnih storitev, in podobno. Posledično imajo fizično podobne nepremičnine na celem območju vrednostne cone podobno tržno vrednost, posplošene vrednosti enakih nepremičnin pa so v isti vrednostni coni povsod enake.
Vsaki vrednostni coni je določena natanko ena vrednostna raven.
Vsak model vrednotenja ima svoje vrednostne cone, ki združene pokrivajo območje cele Slovenije.
Vrednostna raven določa nivo posplošenih vrednosti nepremičnin posamezne vrednostne cone. Višja vrednostna raven pomeni višjo vrednost nepremičnin in obratno.
Model vrednotenja običajno vsebuje vsaj eno enostavno enačbo, ki omogoča lažje razumevanje poteka in načina izračuna posplošene vrednosti posamezne nepremičnine. Način izračuna določa postopek izračuna posplošene vrednosti, katere elemente modela se uporabi, na kakšen način in po kakšnem vrstnem redu.
Referenčna enota vrednotenja služi kot pripomoček za primerjavo vpliva lokacije na posplošeno vrednost, za lažjo medsebojno primerjavo različnih vrednostnih con oziroma vrednostnih ravni. Običajno predstavlja najbolj pogosto zastopano nepremičnino znotraj posameznega modela vrednotenja.
Modeli - pogosta vprašanja in odgovori
Kakšen je postopek spreminjanja modelov?
Modeli se na novo oblikujejo v zakonsko predpisanih postopkih, v katere so k sodelovanju povabljeni strokovna javnost, občine in tudi lastniki nepremičnin. Postopki oblikovanja novih modelov so:
- priprava podatkov in oblikovanje osnutkov modelov
- sodelovanje strokovne javnosti
- usklajevanje modelov z občinami
- javna razgrnitev predloga modelov in poskusni izračun
- določitev modelov vrednotenja z uredbo Vlade Republike Slovenije
Koliko je modelov in za katere vrste nepremičnin?
ZMVN-1 določa 17 različnih modelov vrednotenja, ki pokrijejo vse vrste nepremičnin, in sicer:
- 10 modelov vrednotenja za stavbe in dele stavb skupaj s pripadajočim zemljiščem: model za stanovanja (STA), model za hiše (HIS), model za garaže (GAR), model za pisarne (PPP), model za lokale (PPL), model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP), model za industrijo (IND), model za posebno industrijo (INP), model za kmetijske in druge stavbe in model za stavbe za turizem (TUR),
- 4 modeli vrednotenja za zemljišča: model za druga zemljišča (DRZ), model za kmetijska zemljišča (KME), model za gozd (GOZ) in model za stavbna zemljišča (STZ),
- 3 modeli vrednotenja za posebne enote vrednotenja: model za bencinske servise (PNB), model za elektrarne (PNE) ter model za marine in pristanišča (PNP).