Modeli vrednotenja
Modeli vrednotenja določajo vpliv različnih lastnosti nepremičnin na njihovo posplošeno vrednost. Vodijo se v evidenci modelov vrednotenja (EMV). Izkazujejo se v obliki vrednostnih con (zarisanih geografskih območij), tabel, točkovnikov, faktorjev, enačb, parametrov, opisov postopka izračuna, itd..
od ponedeljka do četrtka med 8.00 in 15.00
petek med 8:00 in 13.00
24. in 31. decembra med 8.00 in 13.00
Geodetska uprava RS
Zemljemerska ulica 12, 1000 Ljubljana
Veljavni modeli vrednotenja
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) določa 17 različnih modelov vrednotenja, ki pokrijejo vse vrste nepremičnin, in sicer:
- 10 modelov vrednotenja za stavbe in dele stavb skupaj s pripadajočim zemljiščem: model za stanovanja (STA), model za hiše (HIS), model za garaže (GAR), model za pisarne (PPP), model za lokale (PPL), model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP), model za industrijo (IND), model za posebno industrijo (INP), model za kmetijske in druge stavbe in model za stavbe za turizem (TUR),
- 4 modele vrednotenja za zemljišča: model za druga zemljišča (DRZ), model za kmetijska zemljišča (KME), model za gozd (GOZ) in model za stavbna zemljišča (STZ),
- 3 modele vrednotenja za posebne enote vrednotenja: model za bencinske servise (PNB), model za elektrarne (PNE) ter model za marine in pristanišča (PNP).
Veljavni modeli vrednotenja odražajo trg nepremičnin na dan 1. 1. 2025 in so določeni z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin.
Javni vpogled v evidenco modelov vrednotenja
Podatki modelov vrednotenja so na voljo v obliki grafik, tekstov in dokumentov.
Ob vstopu v aplikacijo je najprej potrebno izbrati enega izmed 17-tih modelov vrednotenja, nato na zemljevidu še lokacijo oziroma vrednostno cono.
Levo od zemljevida se za izbran model in lokacijo izpiše vrednostna raven, ostali podatki modela (enačbe za izračun, vrednostne tabele, točkovniki ter drugi parametri) pa so zapisani v dokumentih „OPIS IN KAKOVOST MODELA“, „VREDNOSTNA TABELA“, „FAKTORJI IN DRUGI PARAMETRI“. Za lažje razumevanje je v dokumentu „PRIMER IZRAČUNA“ razložena uporaba modela vrednotenja pri konkretnem izračunu posplošene vrednosti nepremičnine.
SIMULATOR POSPLOŠENE VREDNOSTI po izbiri modela vrednotenja za stavbe, cone in vrednostne ravni ter klikom na gumb Simulacija izračuna vrednosti lahko spremenimo/vnesemo posamezne podatke, kot so leto izgradnje, leto obnove, podatki o prostorih in sistem na podlagi vnesenih podatkov izračuna njeno modelsko vrednost. Pozor! Gre za simulacijo, kar pomeni, da se spremenjeni podatki ne shranijo v bazo. Podatke je potrebno urediti po postopkih, določenih za kataster nepremičnin. Pojasnilo simulatorja
Javni vpogled v evidenco modelov vrednotenja
Navodila:
Prevzem podatkov v digitalni obliki
Prevzem digitalnih podatkov o posplošenih vrednostih nepremičnin za celo Slovenijo brez lastnikov fizičnih oseb in podatkov o vrednostih posebnih enot vrednotenja omogoča aplikacija Javni geodetski podatki (JGP).
Preverjanje modelov vrednotenja
Modeli vrednotenja nepremičnin se na podlagi podatkov o trgu nepremičnin preverijo vsaki dve leti. Če se razmere na trgu bistveno spremenijo, se modeli na novo določijo po predpisanih postopkih usklajevanja s strokovno javnostjo, občinami in lastniki nepremičnin.
Usklajevanje modelov vrednotenja 2026 - 2027
Usklajevanje osnutka modelov vrednotenja z občinami in s strokovno javnostjo
Geodetska uprava Republike Slovenije je na podlagi analize najnovejših podatkov o nepremičninskem trgu pripravila osnutek modelov vrednotenja, ki odraža razmere na nepremičninskem trgu na dan 1. 1. 2026.
Občinam in izvajalcem njihovih prostorskih informacijskih sistemov sta bila 20. 10. 2026 posredovana osnutek modelov in pojasnilo o spremembah glede na trenutno veljavne modele. O načinu usklajevanja, ki bo potekalo od 2. novembra do 2. decembra 2026, so bile občine obveščene 23. 10. 2026.
Strokovni javnosti s področja ocenjevanja vrednosti nepremičnin je bil osnutek modelov vrednotenja skupaj s pojasnilom o spremembah glede na trenutno veljavne modele posredovan 23. 10. 2026. V okviru posvetovanja lahko strokovna javnost svoje morebitne utemeljene pripombe in stališča posreduje do 2. decembra 2026.
Sestavine modelov vrednotenja
Modeli vrednotenja so določeni z datumom modela vrednotenja, vrednostnimi conami, vrednostnimi ravnmi, enačbami, vrednostnimi in drugimi tabelami, točkovniki, faktorji ter načinom uporabe naštetih elementov. Večino teh elementov bi lahko zapisali samo z matematičnimi enačbami, vendar se z namenom lažjega razumevanja množično vrednotenje raje poslužuje bolj prijaznih in predstavljivih oblik zapisov.
Vrednostna cona
Vrednostna cona je geografsko območje, znotraj katerega obstajajo določene podobnosti, kot na primer približno enake naravne danosti, podobna gospodarska razvitost, podobna dostopnost do javnih storitev, in podobno. Posledično imajo fizično podobne nepremičnine na celem območju vrednostne cone podobno tržno vrednost, posplošene vrednosti enakih nepremičnin pa so v isti vrednostni coni povsod enake.
Vsaki vrednostni coni je določena natanko ena vrednostna raven.
Vsak model vrednotenja ima svoje vrednostne cone, ki združene pokrivajo območje cele Slovenije.
Enačba in način izračuna
Model vrednotenja običajno vsebuje vsaj eno enostavno enačbo, ki omogoča lažje razumevanje poteka in načina izračuna posplošene vrednosti posamezne nepremičnine. Način izračuna določa postopek izračuna posplošene vrednosti, katere elemente modela se uporabi, na kakšen način in po kakšnem vrstnem redu.
Referenčna enota vrednotenja
Referenčna enota vrednotenja služi kot pripomoček za primerjavo vpliva lokacije na posplošeno vrednost, za lažjo medsebojno primerjavo različnih vrednostnih con oziroma vrednostnih ravni. Običajno predstavlja najbolj pogosto zastopano nepremičnino znotraj posameznega modela vrednotenja.
Pogosta vprašanja in odgovori
Zakaj je pomemben datum modelov vrednotenja?
Modeli vrednotenja odražajo stanje trga nepremičnin na datum modela vrednotenja. Če z njimi na ta dan izračunamo posplošeno vrednost, je enaka tržni vrednosti. Modeli se do naslednjega cikla določitve (cca vsaki 2 leti) ne spreminjajo. Če se stanje na trgu v obdobju od datuma modela vrednotenja do datuma izračuna posplošene vrednosti spremeni, moramo za pridobitev tržne vrednosti, posplošeno vrednost pomnožiti s faktorjem spremembe cen na trgu za to obdobje.
Koliko je modelov vrednotenja in za katere vrste nepremičnin?
Vseh modelov vrednotenja je 17, natančen seznam z opisom najdete na javnem vpogledu v modele vrednotenja
- 10 modelov za vrednotenje delov stavb
- 4 modeli za vrednotenje parcel
- 3 modeli za vrednotenje posebnih enot vrednotenja
Kako določamo s katerim modelom vrednotimo posamezno nepremičnino?
Dele stavb, stavbe in zemljišča pod stavbo vrednotimo glede na podatek o dejanski rabi dela stavbe.
Parcele vrednotimo glede na namensko rabo zemljišč (izjemoma po dejanski rabi). Če je na eni parceli več namenskih rab, parcelo delimo na enote vrednotenja in vsaki enoti določimo model vrednotenja.
Katera področja v državi imajo najnižjo vrednost stanovanj?
Na javnem vpogledu v modele vrednotenja izberite model za »stanovanja« in kliknite na izbrano vrednostno cono v grafičnem prikazu, kjer svetlejša barva pomeni nižjo vrednost. Kolikšna je vrednost referenčnega stanovanja, je za izbrano cono zapisano v levem oknu pri lestvici vrednostnih ravni.
Kje lahko pridobim še več informacij?
Za vsebinsko pomoč in vprašanja lahko kontaktirate klicni center na 080 10 66.
Svetovalci na klicnem centru so vam na voljo od ponedeljka do četrtka med 8.00 in 15.00 uro ter v petek med 8.00 in 13.00 uro.
Vprašanja ali zahteve za pojasnila posredujte na elektronski naslov klicnicenter.gurs@gov.si.
Poštni naslov za pošiljanje pošte: Geodetska uprava RS, Zemljemerska ulica 12, 1000 Ljubljana