Modeli vrednotenja
Modeli vrednotenja določajo vpliv različnih lastnosti nepremičnin na njihovo posplošeno vrednost. Vodijo se v evidenci modelov vrednotenja (EMV). Izkazujejo se v obliki vrednostnih con (zarisanih geografskih območij), tabel, točkovnikov, faktorjev, enačb, parametrov, opisov postopka izračuna, itd..
od ponedeljka do četrtka med 8.00 in 15.00
petek med 8:00 in 13.00
Geodetska uprava RS
Zemljemerska ulica 12, 1000 Ljubljana
Veljavni modeli vrednotenja
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) določa 17 različnih modelov vrednotenja, ki pokrijejo vse vrste nepremičnin, in sicer:
- 10 modelov vrednotenja za stavbe in dele stavb skupaj s pripadajočim zemljiščem: model za stanovanja (STA), model za hiše (HIS), model za garaže (GAR), model za pisarne (PPP), model za lokale (PPL), model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP), model za industrijo (IND), model za posebno industrijo (INP), model za kmetijske in druge stavbe in model za stavbe za turizem (TUR),
- 4 modele vrednotenja za zemljišča: model za druga zemljišča (DRZ), model za kmetijska zemljišča (KME), model za gozd (GOZ) in model za stavbna zemljišča (STZ),
- 3 modele vrednotenja za posebne enote vrednotenja: model za bencinske servise (PNB), model za elektrarne (PNE) ter model za marine in pristanišča (PNP).
Veljavni modeli vrednotenja odražajo trg nepremičnin na dan 1. 1. 2025 in so določeni z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin.
Javni vpogled v evidenco modelov vrednotenja
Podatki modelov vrednotenja so na voljo v obliki grafik, tekstov in dokumentov. Ob vstopu v aplikacijo je najprej potrebno izbrati enega izmed 17-tih modelov vrednotenja, nato pa na zemljevidu še lokacijo oziroma vrednostno cono. Levo od zemljevida se za izbran model in lokacijo izpiše vrednostna raven, ostali podatki modela (enačbe za izračun, vrednostne tabele, točkovniki ter drugi parametri) pa so zapisani v dokumentih „OPIS IN KAKOVOST MODELA“, „VREDNOSTNA TABELA“, „FAKTORJI IN DRUGI PARAMETRI“. Za lažje razumevanje je v dokumentu „PRIMER IZRAČUNA“ razložena uporaba modela vrednotenja pri konkretnem izračunu posplošene vrednosti nepremičnine.
Prevzem podatkov v digitalni obliki
Prevzem digitalnih podatkov o posplošenih vrednostih nepremičnin za celo Slovenijo brez lastnikov fizičnih oseb in podatkov o vrednostih posebnih enot vrednotenja omogoča aplikacija Javni geodetski podatki (JGP).
Preverjanje modelov vrednotenja
Modeli vrednotenja nepremičnin se na podlagi podatkov o trgu nepremičnin preverijo vsaki dve leti. Če se razmere na trgu bistveno spremenijo, se modeli na novo določijo po predpisanih postopkih usklajevanja s strokovno javnostjo, občinami in lastniki nepremičnin.
Usklajevanje modelov vrednotenja 2024
Priprava osnutkov modelov, januar 2024 → maj 2024
Osnutki modelov vrednotenja se oblikujejo na osnovi statističnih analiz podatkov trga nepremičnin in podatkov o nepremičninah. Podatke se pred uporabo preveri, po potrebi tudi terensko, ter vsebinsko in kakovostno nadgradi.
Pri modeliranju osnutkov modelov se uporablja tri uveljavljene načine vrednotenja nepremičnin, in sicer:
- način tržnih primerjav (vhodni podatki so preverjeni podatki o nepremičninah in tržne cene),
- način, zasnovan na donosih (vhodni podatki so preverjeni podatki o nepremičninah ter donos oziroma tržne najemnine) ter
- nabavno vrednostni način (vhodni podatek stroški gradnje).
Glavno merilo za oblikovanje osnutkov modelov vrednotenja je razmerje med posplošeno vrednostjo, izračunano na podlagi modela (enačba), ter med doseženo tržno ceno (kupoprodajni trg). Meje vrednostnih con in vrednostne ravni ter enačbe, tabele in točkovniki so določeni tako, da je srednja vrednost tega razmerja med 0,8 in 1,2, razen za industrijo, kjer je to razmerje med 0,6 in 1,4.
Usklajevanje osnutkov modelov z občinami in s strokovno javnostjo, maj 2024
Dne 6. 5. 2024 je Geodetska uprava Republike Slovenije občinam in izvajalcem občinskih prostorskih informacijskih sistemov poslala dopis glede izvedbe usklajevanja osnutka modelov vrednotenja nepremičnin v letu 2024.
Dopis - usklajevanje z občinami
Priloga 1 - kontakti občin in izvajalci občinskih GIS
Priloga 2 - Seznam kontaktnih oseb GURS-a po občinah
Dokumenti s kratkimi opisi osnutkov modelov vrednotenja so bili izvajalcem prostorskih informacijskih sistemov poslani preko SOVD mehanizma. Na voljo so tudi na spodnjih povezavah (zaradi velikosti so razdeljeni v več datotek).
Dne 6. 5. 2024 je Geodetska uprava Republike Slovenije poslala dopis zainteresirani strokovni javnosti za usklajevanje osnutka modelov vrednotenja nepremičnin v letu 2024.
Dopis - usklajevanje s strokovno javnostjo
Priloga 1 - Pojasnila o spremembah glede na trenutno veljavne modele vrednotenja
Poročilo o usklajevanju modelov vrednotenja nepremičnin z občinami, september 2024
Dne 2.9.2024 je Geodetska uprava Republike Slovenije objavila poročilo o usklajevanju modelov vrednotenja z občinami v letu 2024 in zraven priložila še tabelo opredelitev do pripomb.
Poročilo o usklajevanju modelov vrednotenja nepremičnin z občinami 2024
Javna razgrnitev modelov vrednotenja in poskusni izračun
Javna razgrnitev predlogov novih modelov vrednotenja nepremičnin in seznanitev o poskusnem izračunu vrednosti je bila izvedena od 10. oktobra 2024 do 25. novembra 2024, z javno objavo na spletnih straneh Geodetske uprave Republike Slovenije ter na spletni strani posamezne občine za nepremičnine, ki ležijo na njenem območju.
Cilj in namen postopka poskusnega izračuna je, da se lastnike nepremičnin seznani:
- s predlogom novih modelov vrednotenja prek javne razgrnitve predlogov modelov vrednotenja in
- s poskusno izračunanimi vrednostmi vseh nepremičnin na podlagi novih modelov.
Med 14. 10. 2024 in 18. 10. 2024 je bila izvedena javna predstavitev predlaganih modelov vrednotenja za širšo javnost (Gradivo: Javna predstavitev predloga modelov oktober 2024.pdf).
Na predloge modelov je bilo mogoče posredovati pripombe v roku 45 dni od dneva objave, torej do 25. novembra 2024.
Geodetska uprava je vse prejete predloge in pripombe s strani lastnikov nepremičnin ter prejete opredelitve občin na predloge novih modelov vrednotenja strokovno pregledala in pri pripravi končnega predloga novih modelov vrednotenja upoštevala vse, ki so bile v skladu z zakonsko predpisanimi merili množičnega vrednotenja nepremičnin. Izdelano in javno objavljeno je poročilo o izvedbi poskusnega izračuna in javne razgrnitve predlogov modelov vrednotenja.
Sestavine modelov vrednotenja
Modeli vrednotenja so določeni z datumom modela vrednotenja, vrednostnimi conami, vrednostnimi ravnmi, enačbami, vrednostnimi in drugimi tabelami, točkovniki, faktorji ter načinom uporabe naštetih elementov. Večino teh elementov bi lahko zapisali samo z matematičnimi enačbami, vendar se z namenom lažjega razumevanja množično vrednotenje raje poslužuje bolj prijaznih in predstavljivih oblik zapisov.
Vrednostna cona
Vrednostna cona je geografsko območje, znotraj katerega obstajajo določene podobnosti, kot na primer približno enake naravne danosti, podobna gospodarska razvitost, podobna dostopnost do javnih storitev, in podobno. Posledično imajo fizično podobne nepremičnine na celem območju vrednostne cone podobno tržno vrednost, posplošene vrednosti enakih nepremičnin pa so v isti vrednostni coni povsod enake.
Vsaki vrednostni coni je določena natanko ena vrednostna raven.
Vsak model vrednotenja ima svoje vrednostne cone, ki združene pokrivajo območje cele Slovenije.
Enačba in način izračuna
Model vrednotenja običajno vsebuje vsaj eno enostavno enačbo, ki omogoča lažje razumevanje poteka in načina izračuna posplošene vrednosti posamezne nepremičnine. Način izračuna določa postopek izračuna posplošene vrednosti, katere elemente modela se uporabi, na kakšen način in po kakšnem vrstnem redu.
Referenčna enota vrednotenja
Referenčna enota vrednotenja služi kot pripomoček za primerjavo vpliva lokacije na posplošeno vrednost, za lažjo medsebojno primerjavo različnih vrednostnih con oziroma vrednostnih ravni. Običajno predstavlja najbolj pogosto zastopano nepremičnino znotraj posameznega modela vrednotenja.
Pogosta vprašanja in odgovori
Zakaj je pomemben datum modelov vrednotenja?
Modeli vrednotenja odražajo stanje trga nepremičnin na datum modela vrednotenja. Če z njimi na ta dan izračunamo posplošeno vrednost, je enaka tržni vrednosti. Modeli se do naslednjega cikla določitve (cca vsaki 2 leti) ne spreminjajo. Če se stanje na trgu v obdobju od datuma modela vrednotenja do datuma izračuna posplošene vrednosti spremeni, moramo za pridobitev tržne vrednosti, posplošeno vrednost pomnožiti s faktorjem spremembe cen na trgu za to obdobje.
Koliko je modelov vrednotenja in za katere vrste nepremičnin?
Vseh modelov vrednotenja je 17, natančen seznam z opisom najdete na javnem vpogledu v modele vrednotenja
- 10 modelov za vrednotenje delov stavb
- 4 modeli za vrednotenje parcel
- 3 modeli za vrednotenje posebnih enot vrednotenja
Kako določamo s katerim modelom vrednotimo posamezno nepremičnino?
Dele stavb, stavbe in zemljišča pod stavbo vrednotimo glede na podatek o dejanski rabi dela stavbe.
Parcele vrednotimo glede na namensko rabo zemljišč (izjemoma po dejanski rabi). Če je na eni parceli več namenskih rab, parcelo delimo na enote vrednotenja in vsaki enoti določimo model vrednotenja.
Katera področja v državi imajo najnižjo vrednost stanovanj?
Na javnem vpogledu v modele vrednotenja izberite model za »stanovanja« in kliknite na izbrano vrednostno cono v grafičnem prikazu, kjer svetlejša barva pomeni nižjo vrednost. Kolikšna je vrednost referenčnega stanovanja, je za izbrano cono zapisano v levem oknu pri lestvici vrednostnih ravni.
Kje lahko pridobim še več informacij?
Za vsebinsko pomoč in vprašanja lahko kontaktirate klicni center na 080 10 66.
Svetovalci na klicnem centru so vam na voljo od ponedeljka do četrtka med 8.00 in 15.00 uro ter v petek med 8.00 in 13.00 uro.
Vprašanja ali zahteve za pojasnila posredujte na elektronski naslov klicnicenter.gurs@gov.si.
Poštni naslov za pošiljanje pošte: Geodetska uprava RS, Zemljemerska ulica 12, 1000 Ljubljana