Posplošene vrednosti

Posplošena vrednost odraža stanje na trgu nepremičnin na datum modelov vrednotenja.

• raba nepremičnine – če je podatek o rabi napačen, se izračun izvede z napačnim modelom (primer: stanovanje vrednotimo kot bi bil kmetijski objekt),
• lokacija nepremičnine – v mestih in na obali so enake nepremičnine lahko več kot 10x dražje kot na podeželju,
• velikost,
• starost – za stavbe,
• in drugi podatki, ki imajo manjši vpliv na vrednost. Za parcelo ali del stavbe so podatki, ki vplivajo na vrednost prikazani v javnem vpogledu v vrednosti nepremičnin.

Način izračuna je za vse vrste nepremičnin določen z modeli vrednotenja, ki jih lahko pregledujete z javnim vpogledom v modele vrednotenja. Način izračuna za izbrano nepremičnino pa lahko pregledujete s pritiskom na tipko „kalkulator“, ki se nahaja poleg posplošene vrednosti izbrane nepremičnine v javnem vpogledu v vrednosti nepremičnin.

Odvisno za kateri model vrednotenja gre in kakšna je v tem modelu najvišja vrednostna raven.

• Primer 1: model INDUSTRIJA ima 7 vrednostnih ravni, torej 5/7 pomeni vrednostno raven, kjer so posplošene vrednosti v zgornji polovici.
• Primer 2: model STANOVANJA ima 20 vrednostnih ravni, torej 5/20 pomeni vrednostno raven, kjer so posplošene vrednosti v spodnji polovici.

Dele stavb, stavbe in zemljišča pod stavbo vrednotimo glede na podatek o dejanski rabi dela stavbe.

Parcele vrednotimo glede na namensko rabo zemljišč (izjemoma po dejanski rabi). Če je na eni parceli več namenskih rab, parcelo delimo na enote vrednotenja in vsaki enoti določimo model vrednotenja. 

V kolikor za dele stavbe vrednost ni izračunana (izpisano je NI PODATKA) so razlog za to lahko napačni podatki o delu stavbe in sicer:

• leto izgradnje je manjše od 1.000 ali ni podatka o letu izgradnje;
• neto površina dela stavbe je nič;
• izmera, podatek o velikosti, ki jo modeli upoštevajo in se na podlagi podatkov o prostorih izračunava v okviru posameznega modela je nič;
• površina nerazporejenih prostorov (prostor 99) je negativna in hkrati manjša od -15m2;
• ni podatka o dejanski rabi dela stavbe ali pa ta ni v skladu s šifrantom novih dejanskih rab v katastru nepremičnin;
• stavba v kateri je del stavbe nima ustreznih podatkov o lokaciji (centroid stavbe).

V kolikor za parcele vrednost ni izračunana so razlog za to lahko napačni podatki o dejanski in namenski rabi zemljišč in sicer:

• na parceli ni določene namenske rabe;
• namenska raba je določena, vendar je vsota deležev namenske rabe večja od 100%.
• parcela v kateri je del stavbe nima ustreznih podatkov o lokaciji (centroid parcele).

Potrebno preveriti podatke in sprožiti postopek za ureditev podatkov.

Če je vaša nepremičnina del posebne enote vrednotenja. Posebno enoto vrednotenja sestavljajo nepremičnine, ki služijo opravljanju dejavnosti bencinskih servisov, marin in pristanišč ali pridobivanja električne energije. S pomočjo posebnih enot izračunamo dodatek vrednosti za nepremičnine, ki so vključene v posebno enoto. Vrednosti posebnih enot so poslovna tajnost, zato niso javno prikazane, v javnem pogledu in so označene kot »ZAKRITO«.

Da. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) lastnikom omogoča, da lahko predlagajo spremembo posplošene vrednosti svoje nepremičnine, če:

• podatki njihove nepremičnine v evidencah ustrezajo dejanskemu stanju in
• s poročilom ocenjevalca vrednosti dokažejo obstoj PO.

V primeru nestrinjanja z vrednostjo naj lastnik najprej preveri, ali podatki v evidenci vrednotenja, ki so bili uporabljeni za izračun, ustrezajo dejanskemu stanju. Pravi podatki nepremičnine so pogoj za pravilno ocenjeno posplošeno vrednost in tudi pogoj za uveljavljanje posebne okoliščine (PO).

Če podatki v evidenci vrednotenja ne ustrezajo dejanskemu stanju, naj lastnik podatke najprej uredi po postopkih matičnih evidenc. Ko bodo podatki urejeni (spremenjeni), bo nepremičnini pripisana nova posplošena vrednost.

PO je temeljna lastnost nepremičnine (raba, lokacija, velikost, starost, kakovost), za katero morajo veljati vsi naslednji pogoji:

• njen podatek se še ne vodi v evidenci vrednotenja,
• je omejena na eno ali nekaj lokalno omejenih nepremičnin,
• je zanjo mogoče predvideti, da bo trajala vsaj eno leto,
• na posplošeno vrednost vpliva najmanj 20 % ali več kot 200.000 €.

Za PO se šteje predvsem:

• mikrolokacija, zaradi katere vrednost nepremičnine odstopa od drugih, sicer podobnih v njeni vrednostni coni (npr. hiši preti zemeljski plaz),
• kakovost nepremičnine zaradi njene neobičajne rabe, vzdrževanja ali načina gradnje, zaradi česar njena vrednost močno odstopa od sicer podobnih nepremičnin (na primer nadstandardno grajena hiša),
• poškodba kot posledica delovanja zunanjih sil, zaradi katere je onemogočena ali zmanjšana možnost uporabe nepremičnine - posledično je nižja tudi njena vrednost (npr. večja konstrukcijska poškodba stavbe zaradi plazu).

PO ne more biti:

• lastnost, katere podatek se že vodi v evidenci vrednotenja,
• lastnost, katere vpliv bo trajal manj kot eno leto,
• lastnost, katere vpliv na posplošeno vrednost je manjši od 20 % ali ni večji od 200.000 €,
• najgospodarnejša raba nepremičnine po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV), če je drugačna od najgospodarnejše rabe po ZMVN-1,
• obremenitev lastninske pravice (vrsta lastništva, lastniški delež, služnost, hipoteka, prepoved obremenitve ali odtujitve itd.).

Temeljno načelo množičnega vrednotenja v 3. členu ZMVN-1 določa, da se posplošena vrednost nepremičninam določi ob upoštevanju njihovih temeljnih lastnosti, ki so: raba, lokacija, velikost, starost stavb in delov stavb ter kakovost nepremičnin. 28. člen ZMVN-1 nadalje določa, da se vpliv PO na nepremičnini določi ob upoštevanju neobremenjene lastninske pravice.

Lastninska pravica, po Stvarnopravnem zakoniku, je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. 

Ne. PO se ugotovi šele na predlog lastnika v upravnem postopku, in sicer z odločbo. 

Ne. V nobenem primeru vložitev predloga za ugotavljanje PO ni obvezna. Tudi v primeru nedvoumnega obstoja PO ne.

Uveljavljanje PO je smiselno v primerih, ko so lastnikove koristi zaradi spremenjene posplošene vrednosti večje od stroškov njenega uveljavljanja. 

Da. Zapis PO v evidenci vrednotenja je trajen in javno dostopen, v zgodovinskih izpisih podatkov tudi po prenehanju veljavnosti PO.

Da. Podatek o PO, ki je vplival na zmanjšanje vrednosti, bo nekoč dostopen tudi potencialnim kupcem nepremičnine, ki bodo preverjali podatke nepremičnine.

Ne. Zapis PO v evidenci vrednotenja je trajen. Tudi po prenehanju veljavnosti PO bo viden v zgodovinskih izpisih podatkov nepremičnine - nekoč tudi morebitnim kupcem nepremičnine, česar se morajo lastniki, ki uveljavljajo PO zavedati.

Ne. Odločitev o tem, kdaj bo lastnik vložil predlog, je stvar presoje posameznega lastnika.

Da. Vendar samo izjemoma pod pogoji 4. odstavka 43. člena ZMVN-1. Gre za primer, ko lastnik nepremičnine predloga za ugotavljanje PO iz opravičljivih razlogov ne more vložiti pred presečnim dnevom, ki velja za odločanje o pravici, obveznosti ali pravni koristi. V tem primeru se šteje, da je predlog podan dan pred presečnim dnevom.

Vpliv PO se ugotavlja za enoto vrednotenja. Enota vrednotenja je del stavbe ali del zemljišča, ki se glede na lastnosti, določene na podlagi klasifikacij namenske in dejanske rabe, vrednoti z enim modelom vrednotenja.

Predlog za ugotavljanje PO lahko vloži en ali več lastnikov nepremičnine. V primeru večjega števila lastnikov nepremičnine, ki so skupaj vložili predlog, se lastnik nepremičnine, ki je kot prvi naveden na predlogu za ugotavljanje PO, šteje za skupnega predstavnika, če v predlogu ni naveden drug skupni predstavnik ali skupni pooblaščenec.

Izjemoma lahko pod pogoji 4. odstavka 43. člena ZMVN-1 v primeru uporabe posplošene vrednosti nepremičnine v postopkih odločanja o pravici, obveznosti ali pravni koristi, predlog vloži tudi oseba, ki ni lastnik nepremičnine, če izkaže pravni interes.

Za hitrejše reševanje se lastnikom priporoča, da so na vloženem predlogu navedeni in podpisani vsi solastniki!

Kot lastniki nepremičnine se po ZMVN-1 štejejo:

• osebe, ki opravljajo dejavnost na posebnih enotah vrednotenja, ali
• upravljavci nepremičnin, ali
• lastniki nepremičnin - osebe, ki so v evidencah o nepremičninah, ki se vodijo na podlagi predpisov o evidentiranju nepremičnin:
  • vpisane kot lastniki in
  • vpisane z oznako »posebni podatki o lastniku«.

Predlog za ugotavljanje PO mora vsebovati:

• osebno ime, naslov in EMŠO oziroma naziv in matično številko lastnika oziroma lastnikov nepremičnine, ki predlog vlagajo,
• identifikacijske oznake za parcelo, stavbo ali del stavbe oziroma identifikacijsko oznako posebne enote vrednotenja, za katero se ugotavlja PO, in
• poročilo o vplivu PO.

Obrazec za predlog, skupaj z natančnimi navodili njegovega izpolnjevanja, je na voljo na spletni strani in v sprejemnih pisarnah Geodetske uprave RS. 

Predlog za ugotavljanje PO mora vsebovati:

• izpolnjenobrazec PO (v primeru več vlagateljev še priloge 1, v primeru večjega števila nepremičnin pa tudi priloge 2),
• poročilo o vplivu PO, ki v času vložitve predloga ne sme biti starejše od dveh mesecev. 

Za vlogo se plača upravna taksa.

Obrazec za predlog je na voljo na spletni strani in v sprejemnih pisarnah Geodetske uprave RS. 

V pisni obliki izpolnjen obrazec (vsi podpisi morajo biti lastnoročni) se pošlje po pošti na naslov Geodetska uprava RS, Zemljemerska 12, 1000 Ljubljana, ali se ga osebno vloži v eni od njenih sprejemnih pisarn. V elektronski obliki izpolnjen obrazec (vsi podpisi lastnikov morajo biti elektronski), se pošlje na pisarna.gu@gov.si.

Poročilo o vplivu PO (PDF dokument, velikost do 20 MB) se predhodno pošlje na elektronski naslov pisarna.gu@gov.si. Lahko ga pošlje lastnik, ocenjevalec vrednosti, itd. 

Da. Lastnik mora ob vložitvi predloga plačati upravno takso, poleg tega pa mora pred vložitvijo predloga pri ocenjevalcu vrednosti na svoje stroške naročiti izdelavo poročila o vplivu PO. 

Po Zakonu o upravnih taksah - ZUT (Uradni list RS, št. 106/2010 – u.p.b. in nasl.) je potrebno plačati upravno takso za vlogo po tarifni št. 1 ZUT v znesku 4,50 € in za odločbo po tarifni št. 3 ZUT v znesku 18,10 €, skupaj 22,6€.

Cene poročil o vplivu PO se oblikujejo na trgu. 

Upravno takso je potrebno plačati na enega izmed spodnjih načinov:

• v eni od sprejemnih pisarn Geodetske uprave RS s plačilno/kreditno kartico (Maestro, Activa, Activa Maestro, American Express, Mastercard, Visa) ali z gotovino oziroma
• z nakazilom na račun št. SI56 0110 0100 0315 637, sklic št. SI11 25623-7111002-5DDDDDDD, BIC BSLJSI2X, namen GOVT, kjer je DDDDDDD prvih 7 mest EMŠO oziroma MŠ predlagatelja pod točko I obrazca PO (primer: pri predlagatelju z EMŠO 0104698500458 je sklic SI 11 25623-7111002-50104698).

Za potrdilo o plačilu upravne takse se šteje potrdilo, izpolnjeno s strani uradne osebe GURS, plačilni nalog, obdelan s strani banke oz. pošte ali potrdilo o opravljenem plačilu (NLB Klik, Bank@net, …), s katerega sta razvidna datum in ID plačila.

Poročilo o vplivu PO lahko izdela:

• sodni cenilec gradbene stroke, sodni cenilec kmetijske stroke in sodni cenilec gozdarske stroke, imenovan po predpisih, ki urejajo delovanje sodišč (imenik sodnih cenilcev), ali
• pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, imenovan po predpisih, ki urejajo revidiranje in ocenjevanje vrednosti (register pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti nepremičnin).

Ne. Poročilo o vplivu PO je obvezna sestavina predloga za ugotavljanje PO. Poročilo mora dokazati obstoj PO. 

Ne. Poročilo o vplivu PO mora biti izdelano posebej za namen ugotavljanja PO.

Poročilo o vplivu PO na posplošeno vrednost mora biti izdelano v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, upoštevati mora najgospodarnejšo rabo nepremičnine, kot je opredeljena v 3. členu ZMVN-1, in neobremenjeno lastninsko pravico na nepremičnini, ter mora vsebovati:

• identifikacijske oznake za parcelo, stavbo ali del stavbe oziroma identifikacijsko oznako posebne enote vrednotenja, za katero se ugotavlja PO,
• kratek opis PO,
• dokazila o obstoju PO (tudi ocena časa trajanja - najmanj še eno leto in da je PO omejena na eno ali nekaj lokalno omejenih nepremičnin),
• velikost vpliva PO v razmerju do vrednosti enote vrednotenja ali posebne enote vrednotenja, določene z modelom vrednotenja (vsaj 20% ali več kot 200.000€),
• če obstaja več posebnih okoliščin, mora vsebovati skupni vpliv vseh posebnih okoliščin, ki se ugotovi tako, da se vplivi za vsako PO, določeni na način iz drugega odstavka 26. člena ZMVN-1, spremenijo v faktorje za izračun nove posplošene vrednosti glede na posplošeno vrednost, določeno z modeli vrednotenja, in se med seboj množijo,
• opis metode, po kateri je bila velikost vpliva ugotovljena, ter
• izjavo ocenjevalca vrednosti nepremičnin o skladnosti oziroma neskladnosti dejanskega stanja ocenjevane nepremičnine in podatkov iz uradnih evidenc.

Poročilo o vplivu PO mora biti v digitalni obliki (PDF dokument, velikost do 20 MB) in v času vložitve predloga za ugotavljanje PO ne sme biti starejše od dveh mesecev.

Ne. V poročilu o vplivu PO mora ocenjevalec vrednosti ugotoviti skupni vpliv vseh posebnih okoliščin, ki v času ugotavljanja obstoja PO obstajajo na nepremičnini. Ocenjevalec vrednosti mora upoštevati tudi morebitne »stare« PO, ki so že vpisane v evidenco vrednotenja. 

Ocenjevalec vrednosti mora pri ugotavljanju skupnega vpliva upoštevati tako PO, ki znižajo posplošeno vrednost in tudi PO, ki zvišajo posplošeno vrednost. 

Predvidoma v roku dveh mesecev, če bo vloga popolna in bodo na predlogu navedeni in podpisani vsi lastniki nepremičnine. V nasprotnem primeru se lahko postopek zavleče.

PO bo, če bo o njej pozitivno odločeno, veljala od dne vložitve predloga naprej, najdlje do zadnjega dne veljave aktualnih modelov vrednotenja. Ker se po 10. členu ZMVN-1 modeli vrednotenja preverjajo na 2 leti, to pomeni, da bo najdaljša veljavnost PO približno tri leta, lahko pa je tudi precej krajša, odvisno v katerem obdobju veljavnosti modelov je bil vložen predlog za ugotavljanje PO. 

Ne glede na to se veljavna PO predčasno prekine, če:

• preneha njen obstoj – v tem primeru mora to lastnik to dejstvo v obliki predloga sporočiti Geodetski upravi RS najpozneje v tridesetih dneh, ali
• če se podatki o enoti vrednotenja spremenijo tako, da se za vrednotenje uporabi drug model vrednotenja – vpliv preneha samodejno.

Ne. Konec veljavnosti je vezan na veljavnost obstoječih modelov vrednotenja. Modeli vrednotenja se preverijo na vsaki dve leti in glede na dogajanje na trgu nepremičnin praviloma tudi spreminjajo. 

V praksi to pomeni, da bo veljavnost PO od nekaj dni do približno treh let, odvisno od tega v katerem obdobju med sprejetjem veljavnih in novih modelov je bil predlog vložen.

Če razlogi za vpliv PO prenehajo obstajati pred koncem veljavnosti PO, mora lastnik nepremičnine to sporočiti Geodetski upravi RS na način vložitve predloga, najpozneje v 30 dneh po prenehanju obstajanja.

Da. To bi se zgodilo v primerih:

• če bi po 10-ih dneh od vložitve predloga začeli veljati novi modeli vrednotenja,
• če bi po 10-ih dneh prenehal obstoj PO in bi lastnik o tem obvestil Geodetsko upravo RS, ali
• če bi se po 10-ih dneh podatki o enoti vrednotenja spremenili tako, da bi se za vrednotenje uporabil drug model vrednotenja. 

Ne. Popolna vloga omogoča ugotavljanje obstoja PO, to je ugotavljanje izpolnjevanja vseh zahtev, ki jih določa ZMVN-1. Če se v postopku ugotovi, da pogoji za priznanje PO niso izpolnjeni, se predlog z odločbo zavrne.

Razlogov za možno zavrnitev predloga je več. Na primer, če za PO ni mogoče predvideti, da bo trajala vsaj eno leto, ali če se ugotovi, da je vpliv na posplošeno vrednost manjši od 20%, ali če se v postopku ugotovi, da poročilo o vplivu PO ni izdelano v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, ali če se ugotovi neskladnost dejanskega stanja ocenjevane nepremičnine in podatkov iz uradnih evidenc, itd. 

Za vsebinsko pomoč in vprašanja lahko kontaktirate klicni center na 080 10 66.

Svetovalci na klicnem centru so vam na voljo od ponedeljka do četrtka med 8.00 in 15.00 uro ter v petek med 8.00 in 13.00 uro.

Vprašanja ali zahteve za pojasnila posredujte na elektronski naslov klicnicenter.gurs@gov.si.

Poštni naslov za pošiljanje pošte: Geodetska uprava RS, Zemljemerska ulica 12, 1000 Ljubljana